Текст статьи 619 ГК РФ в редакции 2021 года
Статья 619. Досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя
(в ред. Федерального закона от № 511-ФЗ)
- Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в суде в случае:
- неисполнения арендатором обязательства по уплате арендной платы более двух раз подряд после истечения установленного договором срока оплаты;
- использования имущества не по назначению или в нарушение условий договора;
- существенного ухудшения имущества арендатором либо третьими лицами, за действия которых арендатор отвечает;
- совершения арендатором с имуществом действий, которые могут привести к его утрате или повреждению;
- несоблюдения арендатором требований по своевременному проведению капитального или текущего ремонта имущества, если такая обязанность возложена на него договором;
- несоблюдения арендатором иных существенных условий договора аренды.
- Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости в разумный срок устранить допущенные нарушения.
- В случае неустранения арендатором нарушений в установленный в предупреждении срок арендодатель вправе обратиться в суд с иском о досрочном расторжении договора аренды.
- Договором аренды могут быть предусмотрены иные основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.
Комментарии к статье 619 ГК РФ
Основания для досрочного расторжения
Перечень оснований, указанных в части 1 статьи 619, является исчерпывающим при досрочном расторжении договора по инициативе арендодателя, если иное не предусмотрено договором (ч. 4). Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении № 25 от подтвердил, что суд при рассмотрении иска должен проверять:
- факт наличия одного из оснований;
- наличие письменного предупреждения;
- срок, предоставленный арендатору для устранения нарушений, должен быть разумным (как правило, не менее 30 дней).
Процедура предупреждения
Предупреждение должно быть:
- направлено письменно (по почте с уведомлением, курьером или через личную передачу);
- содержать перечень допущенных нарушений;
- указывать конкретный разумный срок для их устранения.
Важно! Если нарушение устранено до истечения срока, арендодатель утрачивает право требовать расторжения договора (ч. 3).
Судебная практика 2021 года по статье 619 ГК РФ
Анализ судебных актов показывает:
- суд отказывает в иске, если арендодатель не доказал факт получения предупреждения арендатором (Апелляционное определение Московского городского суда от № 33-11521/2021);
- арендодатель обязан доказать, что нарушение является существенным (Постановление АС Уральского округа от № Ф07-11050/2021);
- если обязанность по ремонту возложена не на арендатора, основания из п. 1(5) неприменимы.
Сравнение с предыдущей редакцией
| Элемент | До 2021 года | С 2021 года |
|---|---|---|
| Название | «Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя» | «Досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя» |
| Обязанность предупреждения | не была прямо закреплена | введена обязательная процедура предупреждения |
| Исчерпывающий перечень оснований | отсутствовал, применялись общие принципы | установлен конкретный перечень |
Частые вопросы и ответы
Вопрос 1:
Можно ли в договоре уменьшить срок предупреждения до 10 дней?
Ответ: Нет, согласно ч. 3 ст. 450 ГК РФ стороны не вправе сузить перечень оснований и уменьшать разумный срок предупреждения ниже разумного предела (как правила, 30 дней).
Вопрос 2:
Что считать «неисполнением обязательства по уплате арендной платы более двух раз подряд»?
Ответ: Это любое просроченное невнесение части арендной платы, даже если оно произошло дважды в течение одного месяца (Постановление АС Поволжского округа от № Ф06-2740/2021).
Подводные камни и рекомендации
Арендодателю:
- Фиксируйте все нарушения (акты, фото/видео, письменные объяснения);
- Отправляйте предупреждение двумя способами: заказным письмом с уведомлением и курьером;
- В предупреждении указывайте конкретный срок (рекомендуется 30 дней) и способ устранения нарушения.
Арендатору:
- Храните все документы, подтверждающие оплату и надлежащее использование имущества;
- Если получили предупреждение, немедленно устраните нарушение и зафиксируйте это (акт приёма-передачи, фото).
Обновлённая редакция статьи 619 ГК РФ существенно ужесточила процедуру досрочного расторжения договора аренды, повысив защищённость арендаторов. Арендодателю необходимо строго соблюдать процессуальные требования, в первую очередь — обязательное письменное предупреждение. Своевременное устранение нарушений позволяет арендатору сохранить договор в силе.