В Гражданском кодексе Российской Федерации (часть вторая) статьи 621 и 623
посвящены особенностям договоров, связанных с недвижимым имуществом. Первая
регламентирует последствия перехода права собственности на арендованный объект,
вторая – правила безвозмездного пользования (ссуды) таким объектом.
Ниже – развёрнутая справка, актуальная по состоянию на .

Статья 621 ГК РФ. Переход права собственности на арендованное недвижимое имущество

Суть нормы

Если в течение срока действия договора аренды здания, сооружения или иной недвижимости
меняется собственник, то:

• новый собственник вступает в договор в качестве арендодателя;
• все условия договора сохраняются без изменений;
• арендатору не требуется дополнительно согласовывать переход или подписывать новый договор.

Правовые последствия

1. Действует принцип «аренда следует за имуществом» – emptio non tollit locatum.
2. Арендатор может продолжать пользоваться объектом на прежних условиях до окончания срока договора.
3. Новый собственник не вправе:
   • односторонне повышать плату;
   • требовать досрочного освобождения помещения, если иное не оговорено в самом договоре.

Права и обязанности нового собственника

Он получает:

• право требовать уплаты арендной платы;
• обязанность содержать объект в исправном состоянии;
• возможность обращаться к арендатору с уведомлением о постановке на учёт (если требуется кадастровый или регистрационный учёт).

Исключения

Правило не применяется, если:

• договором прямо установлено, что он прекращается при смене собственника;
• аренда зарегистрирована без внесения записи в ЕГРН (в этом случае переход права не обязательно затрагивает договор).

Статья 623 ГК РФ. Безвозмездное пользование недвижимым имуществом (ссуда)

Понятие договора безвозмездного пользования

Договор ссуды (безвозмездного пользования) – это соглашение, по которому
одна сторона (ссудодатель) передаёт другой стороне (ссудополучателю)
недвижимое имущество во временное владение и пользование без взимания платы.

Особенности применительно к недвижимости

• Форма договора – письменная, нотариальная не требуется, но при передаче зданий/помещений желательна государственная регистрация в ЕГРН.
• Срок – может быть определён или неопределён; если не указан, договор считается заключённым на пять лет.
• Ссудополучатель обязан:
  1. использовать объект по назначению;
  2. самостоятельно нести расходы на содержание и ремонт;
  3. вернуть имущество в том состоянии, с учётом нормального износа.

Прекращение договора

Договор прекращается:

• по истечении срока;
• по соглашению сторон;
• в одностороннем порядке:
  • ссудодатель – при нарушении условий использования;
  • ссудополучатель – если объект невозможно использовать по независящим от него причинам.

Последствия перехода права собственности при ссуде

В отличие от аренды, при переходе права собственности на недвижимость
договор ссуды может быть расторгнут новым собственником досрочно
только в случаях, предусмотренных законом или самим договором.

Это связано с тем, что безвозмездное пользование не приносит дохода
новому владельцу, поэтому он заинтересован в прекращении обязательств;

Краткое сравнение: аренда vs. ссуда (ст. 621 и ст. 623 ГК РФ)

Практические рекомендации

Арендатору

• Убедитесь, что договор зарегистрирован в ЕГРН – тогда ст. 621 гарантирует ваши права при смене собственника.
• Храните платёжные документы: новый собственник может требовать долги за предыдущие периоды.

Собственнику-арендодателю

• При продаже объекта заранее уведомите арендатора и предоставьте реквизиты нового владельца.
• Включите условие о досрочном расторжении при смене собственника, если это критично.

Сторонам по договору ссуды

• Тщательно фиксируйте техническое состояние объекта актом приёма-передачи.
• Оговорите порядок возврата имущества и санкции за просрочку.

Статья 621 ГК РФ защищает арендатора недвижимости при смене собственника,
продлевая действие договора на прежних условиях.
Статья 623 ГК РФ, напротив, предоставляет новому собственнику возможность
расторгнуть безвозмездное пользование, поскольку такой договор не обеспечивает
ему экономическую выгоду.
Учитывайте эти различия при заключении сделок и включайте соответствующие
условия в договор, чтобы минимизировать риски.