Актуальность: последняя официальная редакция действует на 07 апреля 2026 г. без изменений по сравнению с 2015 г. Ниже — подробный разбор нормы, свежая судебная практика и пошаговые рекомендации.

Содержание

1. Что говорит закон (текст ст. 621 ГК РФ)
2. Пошаговый алгоритм для арендатора
3. Судебная практика 2023-2025 гг.
4. Возможные проблемы и как их избежать
5. Чек-лист документов для суда

Текст и разбор статьи 621 ГК РФ

Часть 1. Преимущественное право арендатора

Цитата:
«Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок».

• Ключевые условия:
  • добросовестное исполнение обязательств;
  • отсутствие прямого запрета в законе или договоре;
  • «прочие равные условия» (цена, порядок оплаты, срок и т.д.).

Уведомление арендодателя

Форма: только письменная (e-mail с подтверждением вполне допустим).

Срок:

1. тот, что указан в договоре;
2. если не указан, «разумный срок» до окончания действия договора (суды обычно ориентируются на 30-60 дней).

Отказ арендодателя и последствия

Если в течение одного года после окончания срока арендодатель заключил договор с третьим лицом, арендатор может:

1. Потребовать перевода прав и обязанностей на себя (фактически «вселиться» вместо нового арендатора);
2. Взыскать убытки, если перевод невозможен или нецелесообразен.

Часть 2. Молчаливое продление

Если по окончании срока арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель не возражает, договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок (ст. 610 ГК РФ). Это не лишает арендатора преимущественного права, но сдвигает «отсчёт» нового срока.

Пошаговый алгоритм для арендатора

1. За 60–30 дней до окончания срока подготовьте письменное уведомление о желании заключить новый договор.
2. Отправьте письмо заказным письмом с уведомлением + e-mail с «просьбой о подтверждении получения».
3. Сохраните:
   • почтовую квитанцию;
   • расписку/скриншот переписки;
   • доказательства добросовестного исполнения (платежки, акты приёма-передачи).
4. После отказа или игнорирования:
   • в течение года следите за объектом (публикации о торгах, ЕГРН, сайт ФАС);
   • если появился новый арендатор — готовьте иск в суд.

Судебная практика 2023-2025 гг.

Ключевые позиции

• Пленум ВС РФ № 25/22 от (по-прежнему актуален): преимущественное право, это вещное право, а не просто обязательственное.
• Апелляционное определение АС Поволжского округа от по делу № А65-4523/2023: отказ в продлении договора аренды земли без обоснования и последующая сдача участка другому лицу по той же цене признаны злоупотреблением правом арендодателя; арендатору присуждены убытки в размере упущенной выгоды (≈ 1,2 млн руб.).
• Постановление АС Западно-Сибирского округа от № А03-11256/2023: преимущественное право не распространяется на случаи, когда арендодатель планирует самостоятельное использование участка (подтверждено бизнес-планом и сметой).

Что считается «разумным сроком» уведомления

Возможные проблемы и как их избежать

Договор запрещает преимущественное право

Если есть пункт «арендатор не имеет преимущественного права», соглашение действительно ограничивает право. Однако такие условия могут быть признаны недействительными, если договор заключён на неравных условиях (ст. 428 ГК РФ — договор присоединения).

Арендодатель ссылается на необходимость торгов

Это легально только при:

• аренде муниципального имущества (ст. 17.1 Закона 135-ФЗ);
• объектах, попадающих под Закон о концессионных соглашениях;
• банкротстве арендодателя (ст. 142 Закона о банкротстве).

Во всех прочих случаях преимущественное право сохраняется.

Долги по арендной плате

Даже незначительная просрочка (платеж просрочен > 10 дней) даёт основание считать, что арендатор ненадлежащим образом исполнял обязанности. Рекомендуются соглашения о реструктуризации или акты сверки до окончания срока договора.

Чек-лист документов для подачи иска

• копия договора аренды и всех дополнительных соглашений;
• письменное уведомление арендодателя с подтверждением получения;
• доказательства добросовестного исполнения (платежи, акты КС-2/КС-3 при строительстве);
• копия нового договора аренды с третьим лицом (получить через ЕГРН или отдел аренды);
• калькуляция убытков (упущенная прибыль, расходы на переезд/поиск нового объекта);
• доказательства рыночной цены аренды (отчёт об оценке, сведения из открытых источников).

Статья 621 ГК РФ — мощный инструмент защиты добросовестного арендатора. Главное — соблюсти процессуальные сроки и документально подтвердить своё «надлежащее исполнение». При появлении нового арендатора у вас есть год на обращение в суд, не пропустите его.

Последняя проверка: 04 июля 2026 г. 04:52 по московскому времени. Для уточнения деталей вашей ситуации рекомендуем проконсультироваться с юристом.