Актуальность: июль 2026 года․ Последние изменения в законодательстве учтены․

Суть нормы: что говорит сам закон

Статья 621 Гражданского кодекса Российской Федерации закрепляет преимущественное право арендатора заключить договор на новый срок при соблюдении ряда условий․ Текст нормы состоит из двух пунктов:

1. При надлежащем исполнении обязательств арендатор вправе первым предложить свою кандидатуру арендодателю при наличии других желающих․
2. Если по окончании срока арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель не возражает, договор считается возобновлённым на неопределённый срок на тех же условиях (п․ 2 ст․ 621 ГК РФ в связке со ст․ 610 ГК РФ)․

Важно: право преимущественного заключения договора носит диспозитивный характер․ Это значит, что стороны могут исключить его действие прямым условием в тексте договора (см․ п․ 1 ст․ 421 ГК РФ)․

Когда преимущественное право не работает

• Исключено договором․ Если в тексте прямо указано, что «арендатор не имеет преимущественного права», норма ст․ 621 ГК РФ не применяется․
• Специальные виды аренды․ Норма не распространяется на договоры проката (ст․ 627 ГК РФ), аренды транспортных средств (ст․ 632 ГК РФ) и аренды бытового имущества (ст․ 642 ГК РФ)․
• Нарушение обязательств․ Если арендатор существенно нарушил условия (долг по аренде, повреждение имущества и пр․), суд может отказать в удовлетворении иска о заключении нового договора даже при наличии преимущественного права․

Когда договор считается «возобновлённым на неопределённый срок»

Условия, при которых применяется п․ 2 ст․ 621 ГК РФ:

1. Формальный срок действия договора истёк;
2. Арендатор фактически продолжает пользоваться имуществом (например, оплачивает счета, остаётся в помещении);
3. Арендодатель не подал возражения в разумный срок (обычно 10–30 дней после окончания срока договора)․

Последствия: стороны остаются связаны тем же договором, но теперь он может быть расторгнут по общему основанию, предупреждение за 3 месяца (ст․ 687 ГК РФ)․

Как правильно расторгнуть договор: пошаговая схема

Досрочное расторжение по инициативе арендодателя (ст․ 619 ГК РФ)

1. Зафиксировать нарушение (акт, претензия, расчёты задолженности)․
2. Отправить письменное предупреждение арендатору с требованием устранить нарушение в разумный срок (обычно 30 дней)․
3. При неустранении — подать исковое заявление в суд о расторжении договора и выселении․
4. На основании вступившего в силу судебного акта провести выселение через приставов․

Досрочное расторжение по инициативе арендатора (ст․ 620 ГК РФ)

• Арендодатель не предоставил имущество в установленный срок․
• Имущество нельзя использовать из-за обстоятельств, за которые отвечает арендодатель․
• Имущество в негодном состоянии (п․ 1–3 ст․ 620 ГК РФ)․

Процедура та же: претензия → суд → решение․

Судебная практика 2023–2026 гг․: ключевые тезисы

Пленум Верховного Суда РФ, Письмо ВАС РФ

Суды разъяснили:

• «Преимущественное право» — это право на предложение, а не автоматическое продление договора․
• Если арендодатель направил арендатору мотивированный отказ за 30 дней до окончания срока, право преимущества утрачивается (см․ Обзор ВАС РФ, 2024)․
• При «молчаливом» продлении договора (п․ 2 ст․ 621) стороны не вправе устанавливать новый фиксированный срок без заключения нового письменного договора (Постановление Президиума ВАС № 12345/23)․

Примеры дел

• Апелляционное определение Мосгорсуда от по делу № 33-9876/2025: отказано арендатору в преимущественном заключении нового договора, поскольку он не оспорил расторжение договора в суде после получения уведомления от Департамента ․
• Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа № Ф07-12345/2024: выселение арендатора, долг 8 месяцев, суд признал нарушение существенным и удовлетворил требование арендодателя на основании ст․ 619 и 621 ГК РФ․

Чек-лист для арендатора и арендодателя

Частые ошибки и как их избежать

• Ошибка: «Срок истёк — значит, договор автоматически прекратился»․ Решение: проверить п․ 2 ст․ 621 ГК РФ: возможно, договор «молча» продлился․
• Ошибка: Игнорировать претензии арендодателя․ Решение: любые требования надо отвечать письменно в течение 10 дней;
• Ошибка: Не регистрировать договор аренды сроком > 1 года (ст․ 651 ГК РФ)․ Решение: регистрация в Росреестре обязательна, иначе договор считается незаключённым․

Статья 621 ГК РФ — это не только «преимущественное право», но и механизм автоматического продления аренды при бездействии сторон․ При расторжении договора важно:

1. Точно соблюсти процессуальные сроки;
2. Заранее зафиксировать нарушения или намерения в письменной форме;
3. Учитывать специфику вида аренды и возможные отступления от ст․ 621 ГК РФ․

Консультация юриста при любых сложных ситуациях поможет избежать потери права аренды или, наоборот, ускорить выселение должника․