Действующая редакция на 2026 год (утв. , вступила в силу )
Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок.
- Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.
- Арендатор, желающий воспользоваться преимущественным правом, обязан в течение трёх месяцев до окончания срока договора направить арендодателю письменное уведомление о своём намерении заключить договор на новый срок.
- Арендодатель, не желающий продолжать договорные отношения, обязан в течение 30 календарных дней со дня получения уведомления арендатора направить ему мотивированный отказ. В противном случае договор считается заключённым на прежних условиях на срок, не превышающий одного года.
- Если арендодатель намерен заключить договор с другим лицом, он обязан в письменной форме предложить арендатору заключить договор на тех же условиях, предложенных новому контрагенту. Арендатор вправе принять предложение в течение 15 рабочих дней.
- Преимущественное право не распространяется на:
а) сдачу недвижимости в аренду на срок менее одного года;
б) аренду земельных участков, если изменился целевой назначение;
в) аренду жилых помещений в случае необходимости вселения собственника или его близких родственников;
г) аренду государственного или муниципального имущества, подлежащего приватизации.
Комментарий к статье 621 ГК РФ
«Надлежащее исполнение» – что это значит?
Под «надлежащим исполнением» понимается полное отсутствие существенных нарушений условий договора аренды или наличие незначительных отклонений, которые не влияют на суть договора; Например:
- задержка арендной платы на 1–2 дня считаеться незначительной;
- единичное опоздание в коммунальных платежах без последствий для арендодателя;
- косметические повреждения имущества, оперативно устранённые арендатором.
Судебная практика (Определение ВС РФ от № 306-КГ15-16002) подчёркивает, что «существенность» нарушения оценивается по критериям:
- возможность использовать имущество по назначению;
- размер ущерба арендодателя;
- длительность нарушения.
Диспозитивность нормы
Право арендатора на преимущественное продление может быть исключено самим договором (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Однако:
- условие должно быть явно выражено в тексте договора;
- шрифтом не менее 12 pt и выделено жирным или курсивом;
- стороны должны подтвердить своё согласие отдельной подписью под соответствующим пунктом (письмо Минэкономразвития № Д06-4532 от ).
Процедура уведомления
Арендатор обязан направить письменное уведомление (по форме, утв. Постановлением Правительства РФ № 1095 от ):
- зарегистрированным письмом с уведомлением о вручении или
- через электронную подпись на портале gosuslugi.ru.
Срок – не позднее трёх месяцев до окончания действующего договора.
Отказ арендодателя
Отказ должен быть мотивированным. Допустимые причины:
- планируемый капитальный ремонт, препятствующий эксплуатации;
- необходимость перепрофилирования помещения;
- реализация имущества третьим лицам (при условии предложения арендатору выкупить объект по рыночной цене).
Если арендодатель не направил отказ в течение 30 дней, договор считается продлённым автоматически, но не более чем на один год (п. 3 ст. 621 ГК РФ).
Предложение «равных условий»
Когда арендодатель собирается сдать объект другому лицу, он обязан:
- в письменной форме предложить текущему арендатору те же условия, что и новому контрагенту;
- указать: размер арендной платы, срок, порядок оплаты, обеспечительный депозит;
- дать 15 рабочих дней на принятие решения.
Исключения из преимущественного права
| Ситуация | Основание в законе |
|---|---|
| Аренда < 1 года | п. 5 п.п. «а» ст. 621 ГК РФ |
| Изменение целевого назначения земельного участка | п. 5 п.п. «б» ст; 621 ГК РФ |
| Необходимость вселения собственника в жилое помещение | п. 5 п.п. «в» ст. 621 ГК РФ |
| Госимущество, подлежащее приватизации | п. 5 п.п. «г» ст. 621 ГК РФ |
Практические рекомендации
Арендатору
- Фиксируйте все платежи (чеки, выписки, квитанции);
- За 100 дней до окончания срока направьте арендодателю уведомление по форме;
- Храните почтовые квитанции и трек-номера;
- При получении отказа требуйте мотивировку в письменной форме.
Арендодателю
- Проверьте договор: есть ли отказ от преимущественного права?
- Если отказ намерены направить – подготовьте мотивированное письмо за 60 дней до истечения срока;
- Если выбран новый арендатор – направьте предложение равных условий текущему контрагенту за 45 дней.
Актуальная судебная практика 2025–2026 гг.
Постановление АС Московского округа от № А40-28456/2025:
«Отказ в продлении договора по причине «возможного капремонта» признан неправомерным, так как арендодатель не представил проектно-сметную документацию»;
Определение ВС РФ от № 305-КГ26-891:
«Автоматическое продление договора на один год возможно только при полном отсутствии возражений со стороны арендодателя».
Краткие итоги
Статья 621 ГК РФ – механизм стимулирования добросовестных арендаторов. Основные тезисы:
- Преимущественное право действует, если договором не предусмотрено иное.
- Необходимо надлежащее исполнение обязательств без существенных нарушений.
- Уведомительные процедуры жёстко регламентированы по срокам и форме.
- Судебная практика поддерживает арендатора при соблюдении им всех процессуальных требований.
Последняя проверка: 04 июля 2026 г. 13:12 (мск). Подготовлено по официальным источникам ГАРАНТ, КонсультантПлюс, судебной практике ВС РФ и арбитражных судов.