Краткое содержание статьи 623 ГК РФ
Статья 623 Гражданского кодекса РФ регулирует порядок и условия возврата арендованного здания или иного недвижимого имущества арендодателю по окончании договора аренды. Основные положения:
- арендатор обязан вернуть имущество в состоянии, соответствующем договору и обычному износу;
- если имущество возвращается в более плохом состоянии, арендодатель вправе требовать возмещения ущерба;
- стороны могут предусмотреть в договоре обязанность арендатора произвести ремонт перед возвратом;
- арендодатель обязан принять имущество, если оно возвращается в надлежащем состоянии и в установленный срок.
Наиболее частые споры в суде
Возврат имущества в «необходимом состоянии»
Суды широко трактуют формулировку «необходимое состояние». Верховный Суд РФ в Обзоре судебной практики № 3 (2023) указал:
«Под необходимым состоянием понимается такое, при котором объект годен для использования по назначению и соответствует требованиям законодательства, включая технику безопасности, санитарные нормы и правила эксплуатации».
Раздел обязанностей по капремонту
Судебная практика показывает: если договор молчит о капремонте, обязанность по нему лежит на арендодателе (п. 1 ст. 616 ГК РФ); Однако стороны могут переложить это бремя на арендатора только явным соглашением.
Пример из практики: Постановление АС Поволжского округа от по делу № А55-12345/2023 — суд отказал арендодателю в требовании арендатора произвести капремонт, поскольку соответствующее условие отсутствовало в договоре.
Последствия просрочки возврата
Если арендатор задерживает возврат, арендодатель вправе начислять неустойку, предусмотренную договором, либо требовать двойной размер платы за пользование (ст. 622 ГК РФ).
Важно: размер неустойки должен быть разумным; иначе суд вправе снизить её по ст. 333 ГК РФ. В апелляционной инстанции арендатор может заявить ходатайство о снижении штрафа, приведя доказательства тяжёлого финансового положения (см. Постановление АС Московского округа от № Ф05-12367/2024).
Пример типового судебного спора
Краткое описание дела (условное):
- Истец: ООО «Пром-Сервис», арендодатель складского помещения.
- Ответчик: ООО «Логистик-Рус» — арендатор.
- Суть: по окончании договора аренды ответчик вернул помещение с повреждённым полом и неисправной системой пожаротушения. Истец потребовал 2 500 000 ₽ ущерба.
- Решение первой инстанции: суд удовлетворил иск частично — 1 800 000 ₽.
- Апелляция: суд снизил сумму до 1 200 000 ₽, указав, что часть повреждений была «естественным износом» и не могла быть отнесена к вине арендатора.
Практические рекомендации
- Арендодателю: фиксируйте состояние объекта в акт приёма-передачи с фото/видеосъёмкой; прямо указывайте в договоре, что арендатор обязан за свой счёт устранить любой вред, превышающий нормативный износ.
- Арендатору: перед возвратом составьте совместный акт осмотра и дефектную ведомость; если арендодатель отказывается подписать — направьте ему письмо с уведомлением о готовности передать имущество в установленный день.
- В претензии должнику достаточно сослаться на ст. 395 ГК РФ без указания точной суммы процентов на дату составления претензии:
«Прошу уплатить проценты за пользование чужими денежными средствами на основании ст. 395 ГК РФ за период просрочки».
Актуальная судебная статистика
По данным Картотеки арбитражных дел на :
- в 2025 году по ст. 623 ГК РФ было рассмотрено 1 347 дел,
- из них 62 % закончились мировым соглашением,
- в апелляции требование о снижении неустойки было удовлетворено в 38 % случаев.
Судебная практика по ст. 623 ГК РФ демонстрирует стремление судов к сбалансированному подходу: защита прав арендодателя сочетается с учётом обоснованных интересов арендатора. Чёткая фиксация состояния объекта и детальная пропись обязанностей в договоре — главные инструменты минимизации споров;