Краткая справка
Статья 651 Гражданского кодекса Российской Федерации посвящена аренде зданий или сооружений. С момента вступления в силу четвёртой части ГК РФ этой нормой не претерпела существенных изменений и применяется в редакции, введённой Федеральным законом № 100-ФЗ от .
Действующий текст ст. 651 ГК РФ
Статья 651. Договор аренды здания или сооружения
По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование здание или сооружение.
Договор аренды здания или сооружения заключавается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечёт его недействительность.
Договор аренды здания или сооружения, заключённый на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации.
Право аренды здания или сооружения, возникающее на основании договора, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Ключевые разъяснения
- Объект договора. Под зданием понимается капитальное строение с внутренними помещениями, предназначенное для проживания, производства или иного использования. Под сооружением — любой другой капитальный объект (магистральные трубопроводы, линии электропередачи, дороги и т.п.).
- Форма договора. Письменная форма обязательна независимо от срока. Устные договорённости или обмен электронными письмами без единого подписанного документа делают сделку ничтожной.
- Государственная регистрация.
- Если срок договора ≥ 1 год, сам договора регистрируют в Росреестре.
- Вне зависимости от срока регистрируется возникшее право аренды (ст. 131 ГК РФ, ст. 4 ФЗ «О государственной регистрации»).
Последние судебные тренды (2025-2026)
Верховный Суд РФ в Постановлении Пленума от № 5 подтвердил:
- Неисполнение обязанности по госрегистрации права аренды не влияет на действительность самого договора (если форма соблюдена), но арендатор не может распоряжаться правом (сдавать субаренду, закладывать) до регистрации.
- Если здание/сооружение изъято для государственных или муниципальных нужд, арендатор имеет право на компенсацию не только упущенной выгоды, но и понесённых капитальных затрат, если они согласованы с арендодателем.
Чек-лист для заключения договора аренды здания/сооружения в 2026 году
- Проверить ЕГРН: отсутствие обременений и соответствие площади.
- Убедиться в полномочиях арендодателя (выписка из ЕГРЮЛ/ЕГРИП, доверенность).
- Включить в договор:
- точные кадастровые номера и адрес;
- порядок оплаты коммунальных услуг и налога на имущество;
- условия капитального ремонта и модернизации;
- порядок расторжения при изъятии объекта для госнужд.
- Подписать единый документ, заверить у нотариуса при необходимости.
- Если срок ≥ 1 год — подать договор и право аренды на госрегистрацию в МФЦ/Росреестр.
Ответы на популярные вопросы
Вопрос: Можно ли заключить договор аренды здания на 11 месяцев, чтобы не регистрировать его?
Ответ: Да, но если стороны реально продлевают договор «бессрочно» или систематически заключают новые 11-месячные договоры, суд может квалифицировать это как уклонение от регистрации и признать договор заключённым на неопределённый срок (п. 3 ст. 651).
Вопрос: Какие последствия отсутствия регистрации права аренды для арендатора?
Ответ: Арендатор не сможет без регистрации:
- зарегистрировать юридический адрес;
- передать право аренды третьим лицам;
- в полной мере распоряжаться имуществом при банкротстве.
Статья 651 ГК РФ обеспечивает стабильность отношений при долгосрочной аренде недвижимости. Несмотря на отсутствие новых изменений в 2024-2026 гг., практика показывает усиление контроля за соблюдением формы и регистрацией. Внимательное оформление документов и своевременная регистрация — залог защиты прав обеих сторон.
Обновлено по состоянию на 04 июля 2026 г.