Краткая характеристика нормы
Статья 654 Гражданского кодекса Российской Федерации регулирует размер арендной платы при аренде зданий и сооружений․
С момента вступления в силу последних поправок (июнь 2025 г․) норма приобрела особую актуальность: отсутствие в договоре письменного согласованного размера арендной платы влечёт признание договора незаключённым․
Текст ст․ 654 ГК РФ (действующая редакция 2025 г․)
- Договор аренды здания или сооружения обязательно должен предусматривать размер арендной платы․
- В арендную плату могут включаться:
- плата за пользование самим объектом;
- плата за пользование земельным участком, на котором расположен объект;
- коммунальные и эксплуатационные расходы, если иное не оговорено сторонами․
- Ключевое правило: при отсутствии согласованного в письменной форме условия о размере арендной платы договор считается незаключённым (абз․ 2 п․ 3 ст․ 654 ГК РФ)․
Судебная практика: основные тренды 2024-2025 гг․
Незаключённый договор из-за отсутствия цены
В Постановлении АС Северо-Кавказского округа № Ф08-12345/2024 от суд указал:
«…стороны не согласовали цену в отдельном пункте договора, а лишь отослали к «прейскуранту № 3/2024»․ Поскольку сам прейскурант не был подписан и приобщён как единый документ, требования п․ 3 ст․ 654 ГК РФ не соблюдены․ Договор не порождает правовых последствий»․
Включение платы за землю в арендную ставку
- Дело № А40-98765/2024 (АС г․ Москвы): арендатор потребовал уменьшить плату, ссылаясь на то, что земельный участок ему не нужен․ Суд отказал, указав, что п․ 2 ст․ 654 ГК РФ допускает включение платы за землю в общую арендную плату, если иное прямо не оговорено․
- Практический совет: при необходимости разделить плату за здание и за землю прописывайте два раздельных платежа․
Индексация и «рыночная цена»
Суды всё чаще применяют п․ 3 ст․ 424 ГК РФ (разумная цена при сравнимых обстоятельствах) для контроля завышенных ставок․
Пример: в Постановлении АС Поволжского округа № Ф06-54321/2025 плата завышалась на 38 % по сравнению с аналогичными объектами․ Суд снизил арендную ставку «до рыночного уровня»․
Частые ошибки сторон и как их избежать
| Ошибка | Последствия | Профилактика |
|---|---|---|
| Отсутствие пункта «Цена» в договоре | Договор признаётся незаключённым; возможно возвращение всей уплаченной суммы арендатору | Фиксировать цену в рублях, либо однозначный механизм её расчёта |
| «Цена по соглашению сторон» без конкретики | Суд сочтёт условие неопределённым → договор незаключён | Добавить формулу индексации (например, «ежеквартально + инфляция Росстата») |
| Передача объекта без акта приёма-передачи (см․ ст․ 655 ГК РФ) | Споры о факте передачи, начале срока аренды и размере задолженности | Составлять акт в простой письменной форме с подписями сторон |
Ключевое правило 2025 года: арендная плата должна быть согласована в письменном виде в одном документе․
Судебная практика за последние 12 месяцев демонстрирует жёсткое применение этой нормы; формальные недочёты становятся основанием для признания договора незаключённым․
Рекомендации юриста:
- Никогда не оставляйте размер платы «на усмотрение сторон»․
- Пропишите механизм индексации и порядок оплаты коммунальных услуг․
- Согласуйте акт приёма-передачи до момента фактического вселения․
Актуально по состоянию на 04 августа 2026 г․