Актуально на 04 июля 2026 г. 23:19 мск
Где закреплена норма
Норма содержится в Разделе IV «Отдельные виды обязательств» Гражданского кодекса РФ, во второй части, Главе 34 «Аренда».
Текст статьи 655 ГК РФ (действующая редакция 2024-2025 гг.)
Статья 655. Передача здания или сооружения
-
Обязанность арендодателя: передать арендатору здание или сооружение по передаточному акту либо иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено договором, обязанность передать объект возникает одновременно с вступлением договора в силу;
-
При прекращении договора арендатор обязан вернуть здание или сооружение арендодателю по акту приема-передачи, соблюдая те же правила, что и при первоначальной передаче.
Ключевые особенности 2024-2025 гг.
- Форма документа: закон требует письменный акт (передаточный документ), но не устанавливает унифицированную форму; допускается свободное изложение с обязательными реквизитами.
- Синхронность: если договором не указан иной срок, передача должна произойти в момент подписания договора.
- Обратная передача: при расторжении или истечении срока договора действует «зеркальное» правило пункта 1.
- Ответственность: уклонение любой из сторон от подписания акта влечет гражданско-правовую ответственность (взыскание убытков, неустойка, судебные расходы).
Пошаговая инструкция по оформлению передачи
- Подготовка:
- составить договор аренды;
- согласовать дату и время осмотра объекта;
- подготовить акт (можно использовать типовую форму Ф-№ ОС-1а, адаптированную под недвижимость).
- Осмотр и фиксация состояния:
- составить дефектную ведомость;
- сделать фото/видеосъемку;
- зафиксировать показания приборов учета (электричество, вода, газ, тепло).
- Подписание акта:
- стороны подписывают по два экземпляра;
- желательно присутствие двух свидетелей или нотариуса при дорогостоящем объекте.
- Регистрация (по необходимости):
- если договор аренды подлежит госрегистрации (аренда сроком ≥ 1 года), акт передачи прилагается к заявлению в Росреестр.
Распространённые ошибки и судебная практика 2025 г.
Ошибка 1. Передача «устно» или по электронной переписке без акта.
Судебная позиция: Апелляционное определение Московского городского суда от № 33-8795/2025 — без акта передача не считается произведенной, арендатор не может использовать объект, арендодатель рискует остаться без платы.
Ошибка 2. Акт подписан только арендатором.
Судебная позиция: Постановление 9 ААС от по делу № А40-123456/2024 — односторонняя подпись не подтверждает факт передачи; арендодатель должен направить письменное предложение о подписании акта и зафиксировать отказ.
Ошибка 3. Указание в акте только общей площади без описания помещений.
Судебная позиция: суды требуют максимально точного описания (кабинет № 1 — 25 м², склад, 120 м² и т.д.) во избежание споров впоследствии.
Чек-лист обязательных реквизитов передаточного акта
- дата и место составления;
- реквизиты договора аренды (номер, дата);
- полные наименования сторон, ИНН/ОГРН/паспортные данные;
- кадастровый номер и адрес здания/сооружения;
- перечень переданных помещений с площадью;
- состояние объекта (дефекты, износ, наличие оборудования);
- показания приборов учета и номера счетчиков;
- ключи/количество комплектов;
- подписи сторон и расшифровки.
Новые поправки на 2025 год
С 1 января 2025 г. вступили в силу изменения, внесённые Федеральным законом от № 552-ФЗ:
- допускается электронная форма акта через сервисы ФГИС ЕГРН «Электронный аренда»;
- электронная подпись сторон признаётся равной по юридической силе собственноручной;
- при аренде крупных сооружений (более 5 000 м²) акт обязательно заверяется кадастровым инженером.
Статья 655 ГК РФ 2026 года унифицировала процедуру передачи зданий и сооружений, усилила требования к документальному оформлению и ввела цифровые инструменты. Сторонам важно:
- заблаговременно подготовить акт;
- фиксировать все параметры объекта;
- неукоснительно соблюдать письменную форму;
- учитывать новые цифровые процедуры 2025 г.
Соблюдение этих правил минимизирует риски судебных споров и гарантирует стабильность арендных отношений.