Дата актуализации: 7 апреля 2026 г.

Текст статьи 655 ГК РФ (актуальная редакция)

В соответствии с официальным электронным изданием Гражданского кодекса РФ (часть четвёртая) статья 655 гласит:

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора – от принятия имущества.

При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

Ключевые понятия и порядок исполнения обязательств

Что считается «передачей»?

• Фактическое предоставление здания (или сооружения) арендатору во владение или пользование.
• Подписание сторонами передаточного акта (или иного документа, который они согласовали).

Какой документ считается передаточным актом?

Это может быть:

1. Акт приёма‑передачи здания (сооружения) в аренду.
2. Иной документ, подписанный обеими сторонами (например, акт приёма‑передачи основных средств).

Для большинства арендных взаимоотношений используется унифицированная форма ОС‑1а, утверждённая Постановлением Госкомстата России от 21 января 2003 г. № 7;

Момент исполнения обязательства арендодателя

Обязательство считается исполненным, когда совмещены два условия:

• Здание (сооружение) предоставлено арендатору во владение/пользование.
• Подписан передаточный акт (или иной согласованный документ).

Если договор подлежит государственной регистрации (срок аренды ≥ 1 года), обе процедуры – фактическая передача и подписание акта – могут быть отложены до момента регистрации сделки.

Комментарий к пункту 1 статьи 655

Обязанность арендодателя

Согласно КонсультантПлюс, арендодатель обязан:

• Обеспечить арендатору доступ к объекту в согласованные сроки;
• Гарантировать, что объект соответствует техническим, санитарным и иным требованиям, указанным в договоре.

Уклонение от подписания передаточного акта

Если одна из сторон отказывается подписать документ, это квалифицируется как отказ от исполнения обязательства (ст. 310 ГК РФ). Последствия зависят от того, чья сторона уклоняется:

• Арендодатель – считается, что он не выполнил обязательство по передаче имущества, арендатор вправе требовать устранения нарушения, возмещения убытков или расторжения договора.
• Арендатор – считается, что он отказался принять имущество; арендодатель может потребовать исполнения договора или возмещения убытков.

Судебная практика (см. gkodeksrf.ru) подтверждает, что отказ от подписания без уважительных причин считается недобросовестным и влечет за собой ответственность по ст. 453, 620 и 631 ГК РФ.

Диспозитивность нормы

Пункт 1 стат. 655 – диспозитивный. Стороны могут договориться об иных способах подтверждения передачи (например, без подписания акта при условии, что объект уже находится в их владении). Однако такие отклонения от нормы должны быть явно прописаны в договоре.

Комментарий к пункту 2 статьи 655 (возврат имущества)

При прекращении аренды арендатор обязан вернуть объект арендодателю, соблюдая те же правила, что и при первоначальной передаче:

• Фактическое возврат имущества арендодателю.
• Подписание акта приёма‑передачи (акта возврата).

Если арендатор задерживает возврат без уважительных причин, арендодатель имеет право требовать арендную плату за период просрочки, если иное не предусмотрено договором (см. stgkrf.ru).

Практические рекомендации по оформлению передачи

Содержание передаточного акта (форма ОС‑1а)

Обязательные реквизиты:

1. Дата составления акта.
2. Стороны (арендодатель и арендатор) с указанием их юридических адресов, ИНН, ОГРН.
3. Полное наименование объекта (здание/сооружение), его адрес, кадастровый номер, площадь, дата ввода в эксплуатацию.
4. Техническое состояние (состояние инженерных сетей, систем отопления, электроснабжения и т.д.).
5. Перечень передаваемых помещений и их площадь.
6. Подписи уполномоченных лиц обеих сторон.

Как избежать споров при подписании акта

• Провести совместный осмотр объекта и составить протокол о его состоянии.
• При наличии дефектов оформить их в акте как «изъян», указав, кто несёт расходы на их устранение.
• Убедиться, что все условия договора (сроки, порядок оплаты, наличие предоплаты) выполнены до подписания акта.
• В случае необходимости включить в договор пункт о «передаточном акте в электронном виде» (с цифровой подписью), если стороны не могут встретиться лично.

Судебная практика (ключевые решения)

• Дело А56‑40453/2012 – суд отметил, что арендодатель не вправе требовать арендную плату до момента фактической передачи помещения и подписания акта.
• Дело А56‑16545/2016 – подтверждено, что указание в акте о «аварийном состоянии» системы отопления не возлагает автоматически на арендатора обязательство по её ремонту, если иное не прописано в договоре.
• Информационное письмо Президиума ВАС РФ от № 66 – арендодатель не может требовать арендную плату за период просрочки возврата, если задержка вызвана его собственным отказом от приёма имущества;

Последствия нарушения статей 655‑656 и смежных норм

Если одна из сторон нарушает порядок передачи/возврата, применяются общие положения о неисполнении обязательств (ст. 310‑313, 453, 620, 631 ГК РФ) и специальные нормы о неустойке (ст. 330 ГК РФ). Возможные последствия:

1. Возмещение убытков пострадавшей стороны (в т.ч. упущенной выгоды).
2. Взыскание штрафных санкций, если они предусмотрены договором.
3. Расторжение договора по инициативе пострадавшей стороны.
4. Привлечение к ответственности за задержку возврата (начисление арендной платы за просрочку).

Как правильно подготовить договор аренды с учётом ст. 655

Рекомендуемые пункты договора:

• Порядок передачи объекта – указать, что передача осуществляется по акту ОС‑1а, подписанному в течение х дней с даты подписания договора.
• Состояние объекта – приложить техническую характеристику и фотоотчёт.
• Условия подписания акта – предусмотреть возможность электронного подписания и указать последствия отказа от подписания.
• Ответственность за задержку – установить неустойку за каждый день просрочки передачи или возврата.
• Регистрация договора – если срок аренды ≥ 1 года, указать, что передача считается осуществлённой после государственной регистрации.

Статья 655 ГК РФ регулирует один из самых важных этапов арендных отношений – передачу и возврат здания (сооружения). Ключевыми моментами являются:

• Обязательное оформление передаточного акта (или иного согласованного документа).
• Сочетание фактической передачи и документального подтверждения как условия исполнения обязательства арендодателя.
• Диспозитивный характер нормы, позволяющий сторонам изменять порядок передачи договором.
• Серьёзные юридические последствия отказа от подписания акта – признание отказа от исполнения обязательств;
• Необходимость соблюдения тех же правил при возврате имущества, что и при его передаче.

Тщательная подготовка договора, проведение совместного осмотра и своевременное подписание актов позволяют минимизировать риски споров и судебных разбирательств.

Полезные ссылки

• ГК РФ, статья 655 – КонсультантПлюс
• Статья 655 ГК РФ – stgkrf.ru
• Статья 655 с комментариями – gkodeksrf.ru
• Статья 655 ГК РФ – gkrfkod.ru (судебная практика)
• Комментарий к статье 655 – правовые документы РФ

Статья подготовлена на основе открытых источников, доступных в интернете на дату . Информация носит справочный характер и не заменяет профессиональную юридическую консультацию.