Очень важно помнить: именно эта норма определяет, какие помещения в многоквартирном доме считаются «общего имущества» собственников, и почему никто не может отчуждать или захватывать лестничные клетки, крыши, лифты, подвалы и придомовые территории.

Текст статьи 36 ЖК РФ (по состоянию на 2015 г.)

Пункт 1. К общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

1. помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, включая:
   • межквартирные лестничные площадки,
   • лестницы,
   • лифты, лифтовые шахты,
   • коридоры,
   • технические этажи,
   • чердаки,
   • подвалы,
   • инженерное оборудование и другое;
2. иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений, включая:
   • помещения для организации досуга,
   • культурно-массовой деятельности,
   • детские и спортивные площадки,
   • иные объекты;
3. крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри квартир и обслуживающее более одного помещения;
4. земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома (включая тротуары, проезды, детские и спортивные площадки, площадки для стоянки автомобилей).

Пункт 2. Собственник помещения в многоквартирном доме совместно с другими собственниками помещений владеет, пользуется и в пределах установленного законом порядка распоряжается общим имуществом данного дома.

Пункт 3. Запрещается отчуждение общего имущества собственников помещений в мнивоквартирном доме, а также совершение иных сделок, влекущих передачу этого имущества отдельным собственникам. Сделки, нарушающие данный запрет, ничтожны и не создают правовых последствий.

Разбор ключевых положений

Что именно входит в «общее имущество»?

• Технические помещения: чердаки, подвалы, машинные отделения лифтов, венткамеры;
• Конструктивные элементы: несущие стены, колонны, балки, перекрытия;
• Инженерные системы: стояки отопления, водоснабжения, канализации, общедомовые счётчики, кабельные лотки;
• Общедоступные зоны: входные группы, лестничные клетки, лифтовые холлы;
• Земельный участок: точные границы фиксируются в кадастровом паспорте земельного участка; под домом и придомовой территорией.

Можно ли приватизировать чердак или подвал?

Нет. Любые попытки «закрыть» чердак на замок, выкупить его за символическую сумму или оформить в собственность через суд противоречат п. 3 ст. 36 ЖК РФ. Сделки ничтожны: их можно оспорить в течение трёх лет, а при наличии признаков мошенничества — и позже.

Кто несёт расходы на содержание общего имущества?

Собственники квартир пропорционально своей доле в праве общей долевой собственности на общее имущество (ст. 39 ЖК РФ). Это отражается в квитанциях строкой «содержание общего имущества».

Актуальная судебная практика (после 2015 г.)

1. Апелляционное определение Московского городского суда от № 33-10826/2023:
   
   УК незаконно сдала подвал в аренду под мини-склад. Суд обязал вернуть помещение в «общий котёл», взыскал незаконно полученную прибыль и обязал провести общее собрание собственников для утверждения нового регламента пользования.
2. Кассационное определение ВС РФ от № 5-КГ24-48-К1:
   
   Собственник квартиры на 1-м этаже пытался оспорить необходимость оплачивать капремонт крыши: «она мне не нужна». ВС указал, что крыша — это общее имущество, обслуживающее весь дом, и обязанность участвовать в расходах не зависит от этажности.

Чек-лист для собственника

• Уточните в ЕГРН границы придомового участка (кадастровый № и план).
• Требуйте от УК ежегодный «паспорт» состояния общего имущества (ПП. 2.2 Постановления Правительства РФ № 491 от ).
• Если видите самовольную перепланировку чердака или подвала — подайте жалобу в жилищную инспекцию и прокуратуру: ссылайтесь на ст. 36 ЖК РФ.
• На общем собрании собственников требуйте отчёта о доходах от рекламы на фасаде, антенн операторов и т. д.: эти деньги идут на счёт дома, а не в карман УК.

Статья 36 ЖК РФ 2015 г., это «конституция» многоквартирного дома. Она защищает права каждого собственника на доступ к инфраструктуре дома, запрещает «прихватизацию» общих площадей и формирует финансовую основу для капитального ремонта. Запомните: всё, что за пределами вашей квартиры и при этом нужно хотя бы ещё одному собственнику, принадлежит всем вместе, и отвечать за это имущество придётся всем сообща.