Вопросы, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества многоквартирных домов, регулируются рядом норм Жилищного кодекса (ЖК РФ)․ Наиболее значимыми являются статьи 153 и 158․ В статье 153 определяется порядок формирования и использования фонда капитального ремонта, а статья 158 устанавливает обязанности собственников помещений по оплате расходов на содержание и ремонт общего имущества․
Содержание статьи 153 ЖК РФ
Статья 153 регулирует фонд капитального ремонта (ФКР) и определяет, какие средства могут в него включаться, а также порядок их использования․
- Основания для формирования ФКР – обязательные взносы собственников помещений, а также средства, полученные от продаж недвижимости, находящейся в залоге, и иные источники, не запрещённые законом;
- Размер взноса – устанавливается в процентах от стоимости жилого помещения и зависит от категории дома (старый, текущий, новый)․
- Порядок использования средств – средства ФКР могут быть направлены только на капитальный ремонт общего имущества, указанный в решениях собственников, либо на выполнение работ, предусмотренных договором с подрядчиком․
- Контроль за расходованием – осуществляется органом местного самоуправления, а также аудиторскими проверками, предусмотренными нормативными актами․
Важным моментом является то, что неиспользованные средства ФКР могут быть перенаправлены в бюджет муниципального образования только после согласования с собственниками и в случае невозможности их целевого использования в течение трех лет (пункт, закреплённый в поправках 2015‑го года)․
Содержание статьи 158 ЖК РФ
Статья 158 – «Расходы собственников помещений в многоквартирном доме» – описывает обязательства собственников по оплате содержания и ремонта как собственного, так и общего имущества․
Ключевые положения (по актуальной редакции 2025‑го года)
- Обязанность собственника – каждый собственник обязан нести расходы на содержание собственного помещения и участвовать в расходах на содержание общего имущества пропорционально своей доле в праве общей собственности․
- Дополнительные взносы (часть 1․1) – если фонд капитального ремонта не может покрыть расходы, предусмотренные решением собственников, они вправе принять решение о дополнительном взносе․ Оплата не может начинаться ранее, чем за три календарных месяца до конечного срока выполнения работ․
- Источники финансирования (часть 2) – капитальный ремонт общего имущества финансируется за счёт средств ФКР и иных, не запрещённых законом, источников (например, средств муниципального бюджета)․
- Переход обязательств (часть 3) – при смене собственника обязательство по оплате расходов переходит к новому владельцу, включая неисполненные ранее взносы, за исключением обязательств, не исполненных государством․
- Установление размера платы (часть 4) – если собственники не выбрали способ управления, размер платы за содержание жилого помещения устанавливается органом местного самоуправления в соответствии с методическими рекомендациями федерального органа исполнительной власти в сфере ЖКХ․
Практические последствия
- Собственники обязаны регулярно вносить плату за содержание жилого помещения (коммунальные услуги, текущий ремонт) и взносы на капитальный ремонт․
- Неуплата может привести к приостановке предоставления коммунальных услуг и возложению арбитражных или судебных споров (см․ КонсультантПлюс)․
- Дополнительные взносы требуют принятия решения на общем собрании собственников и должны быть обоснованы планом капитального ремонта․
- Переход прав собственности по сделке (купля‑продажа, наследование) подразумевает проверку непогашенных задолженностей за предыдущего владельца․
Судебная и арбитражная практика
С 2021‑го года в судебной практике активно обсуждаются вопросы конституционности части 1 статьи 158․ Конституционный суд РФ от № 55‑П признал часть 1 частично неконституционной, однако до внесения изменений в закон данная норма продолжает применяться․
Основные типы споров:
- Арбитражные споры – возникают, когда управляющая организация требует взыскания дополнительных взносов, а собственники отказываются, ссылаясь на отсутствие решения общего собрания․
- Споры в суде общей юрисдикции – обычно связаны с неуплатой текущих расходов, неправомерным увеличением платы, а также с вопросами о правомерности применения штрафов․
Судебные решения часто опираются на правила содержания общего имущества, утверждённые Постановлением Правительства РФ № 491 от , а также на методические рекомендации Минрегионразвития РФ․
Последние изменения и перспективы
- 2022‑2023 годы – введены поправки, уточняющие порядок формирования дополнительного взноса и сроков его оплаты (требование трехмесячного предуведомления)․
- 2025 год – опубликована новая редакция статьи 158 с комментариями, в которой уточнены критерии определения доли в праве общей собственности (учитываются как площадь помещения, так и его назначение);
- Ожидается дальнейшее уточнение в части взаимодействия ФКР с региональными фондами капитального ремонта, что может изменить порядок распределения дополнительных взносов․
Практические рекомендации собственникам
- Вести учёт платежей – сохраняйте квитанции и договоры с управляющей компанией․
- Участвовать в общих собраниях – только через голосование можно легитимно принимать решения о дополнительных взносах и выборе управляющей организации․
- Проверять решения о размере платы – если управляющая организация самостоятельно устанавливает плату без решения собрания, это может быть нарушением части 4 статьи 158․
- Консультироваться с юристом при возникновении споров о неуплате или о законности начислений, учитывая текущие конституционные ограничения․
- При покупке квартиры запросите справку о задолженности по взносам на капитальный ремонт от предыдущего собственника․
Статьи 153 и 158 Жилищного кодекса РФ образуют правовую основу финансового обеспечения содержания и капитального ремонта многоквартирных домов․ Понимание их содержания, а также актуальных поправок и судебной практики позволяет собственникам и управляющим организациям правильно распределять финансовые обязательства, минимизировать риск конфликтов и обеспечить надёжную эксплуатацию жилого фонда․
Дата составления статьи: ․ Информация актуальна на момент публикации и основывается на официальных источниках: КонсультантПлюс, JKodeksRF․