Дата актуализации: 04 июля 2026 г.

Оглавление

1. Статья 161 ЖК РФ: выбор способа управления
2. Статья 162 ЖК РФ: договор управления
3. Совет многоквартирного дома (ст. 161.1)
4. Ответственность управляющих организаций
5. Практические рекомендации собственникам

Жилищный кодекс Российской Федерации (ЖК РФ) в разделе VIII устанавливает правила управления многоквартирными домами (МКД). Центральную роль здесь играют ст. 161 и 162 ЖК РФ, которые определяют:

• как именно собственники могут выбрать способ управления домом;
• как оформляется договор с управляющей компанией (УК) или товариществом собственников жилья (ТСЖ);
• какие требования предъявляются к тем, кто осуществляет управление.

Статья 161 ЖК РФ: выбор способа управления

Основные положения

Часть 1 ст. 161 ЖК РФ формулирует общее требование: управление МКД должно обеспечивать:

• благоприятные и безопасные условия проживания;
• надлежащее содержание общего имущества;
• решение вопросов пользования общим имуществом;
• предоставление коммунальных услуг.

Виды способов управления

Согласно ч. 2 ст. 161 ЖК РФ, собственники помещений могут выбрать один из следующих вариантов:

1. Непосредственное управление – собственники сами организуют обслуживание (подрядчики, бригады).
2. Управление ТСЖ или жилищным кооперативом – юрлицо создают сами собственники.
3. Управление УК или кооперативом – заключается договор управления.

Процедура принятия решения

Выбор делается на общем собрании собственников помещений (ОСС):

• Кворум – доля голосов > 50 % от общего числа голосов.
• Принятие решения – простое большинство присутствующих (ст. 44–48 ЖК РФ).
• Результат оформляется протоколом ОСС.

Переходный период

Если ОСС не выбрал способ управления в установленный срок, орган местного самоуправления (ОМСУ) имеет право назначить временную управляющую организацию на срок до 1 года (ч. 7 ст. 161 ЖК РФ).

Статья 162 ЖК РФ: договор управления

Содержание договора

Договор управления МКД должен включать:

• предмет договора (перечень работ и услуг);
• срок действия;
• размер платы;
• порядок приёма-сдачи результатов;
• ответственность сторон;
• условия изменения и расторжения.

Обязательства управляющей организации

Согласно ч. 3.1 ст. 162 ЖК РФ, УК обязана:

1. Обеспечивать бесперебойное предоставление коммунальных услуг.
2. Содержать общее имущество МКД в соответствии с законом.
3. Вести открытое финансово-хозяйственное управление (обязательная годовая отчётность перед ОСС).

Ответственность

За неисполнение обязательств УК несёт:

• административную ответственность (ст. 7.21–7.22 КоАП РФ);
• гражданско-правовую ответственность (штрафы, убытки);
• в исключительных случаях – расторжение договора по решению ОСС.

Совет многоквартирного дома (ст. 161.1)

Когда создаётся совет

Если в МКД:

• нет ТСЖ/кооператива;
• более четырёх квартир;

то собственники обязаны избрать Совет МКД на ОСС (ст. 161.1 ЖК РФ).

Функции совета

Совет:

• организует проведение ОСС;
• контролирует исполнение решений ОСС;
• взаимодействует с УК/ТСЖ;
• в случае необходимости может заключать договор управления от имени собственников.

Важно: ЖК РФ не даёт исчерпывающего перечня функций, поэтому объём полномочий определяется решением ОСС.

Ответственность управляющих организаций

Ключевые статьи, которыми пользуются суды:

• ст. 161 ЖК РФ – обязанность УК обеспечивать безопасность и надлежащее содержание общего имущества;
• ст. 162 ЖК РФ – обязанность предоставлять отчётность и исполнять договор;
• ст. 210 ГК РФ – обязанность собственника (в данном случае – всех собственников МКД) нести бремя содержания имущества.

Судебная практика:

1. Если УК не устраняет аварийные ситуации, собственник вправе компенсировать свои расходы за счёт УК (ч. 2 ст. 210 ГК).
2. Отсутствие протокола ОСС, подтверждающего выбор способа управления, является основанием для признания договора управления незаключённым (Постановление ВС РФ от № 46-КГ21-39-К5).

Практические рекомендации собственникам

Порядок действий при выборе управляющей компании

1. Пригласите представителей нескольких УК на ОСС для презентаций.
2. Изучите финансовые показатели и отзывы каждой УК (Росреестр, ГИС ЖКХ).
3. Утвердите перечень работ и услуг в приложении к договору управления.
4. Фиксируйте выбор протоколом ОСС с приложением подписей собственников.

Чек-лист контроля УК

• Доступна ли годовая финансовая отчётность на сайте ГИС ЖКХ?
• Проводятся ли плановые технические осмотры МКД?
• Есть ли диспетчерская служба 24/7?
• Какой размер резервного фонда и где он размещён?

Права собственника

1. Требовать от УК выполнения договора управления (ст. 162 ЖК).
2. Обращаться в жилищную инспекцию при нарушениях;
3. Инициировать внеочередное ОСС для досрочного расторжения договора (ч. 7 ст. 44 ЖК).

Статьи 161 и 162 ЖК РФ формируют «каркас» правового регулирования управления многоквартирным домом. Правильное применение их норм позволяет собственникам:

• гарантировать безопасность и комфортабельность жилья;
• контролировать расходование средств;
• своевременно менять управляющую организацию при её неэффективности.

Помните: любые изменения способа управления или условий договора управления должны быть зафиксированы протоколом ОСС и внесены в ЕГРЮЛ / ГИС ЖКХ. Только в этом случае они будут иметь юридическую силу.