04 июля 2026 года
Нотариус, удостоверяющий сделки с объектами недвижимости, обязан не просто заверить подписи, но и разъяснить сторонам существенные правовые последствия их действий. Одним из ключевых вопросов, требующих разъяснения, является применение статьи 35 ЗК РФ — нормы, которая регулирует переход права на земельный участок при отчуждении здания, сооружения или помещения.
Суть статьи 35 ЗК РФ в простых словах
Если здание или сооружение находится на чужом земельном участке (то есть собственник здания не владеет землёй), то при продаже, дарении или другой сделке с этим объектом вместе с ним автоматически переходит и право пользования соответствующей частью земельного участка (п. 1 ст. 35 ЗК РФ).
- Это право не требует отдельного оформления — оно переходит по закону.
- Размер участка определяется как часть земли, занятая зданием/сооружением плюс территория, необходимая для его использования.
- Если здание находится в долевой собственности, то и право пользования землёй также переходит в таком же долевом соотношении (п. 1.1 ст. 35 ЗК РФ).
Что именно должен разъяснить нотариус сторонам
Переход права пользования землёй происходит автоматически
Нотариус обязан предупредить:
- Покупатель получает не только здание, но и право пользования частью земельного участка под ним.
- Это право не требует отдельной регистрации в Росреестре, оно фиксируется вместе с переходом права собственности на здание.
- Если между собственником здания и собственником земли был заключён договор аренды, он прекращается (п. 3 ст. 35 ЗК РФ).
Нельзя отчуждать здание без земли
Нотариус должен подчеркнуть:
- запрет на раздельное отчуждение здания и земельного участка (п. 4 ст. 35 ЗК РФ);
- если земля принадлежит продавцу, он обязан передать её вместе со зданием — иначе сделка не будет зарегистрирована.
Особенности долевой собственности
Ели несколько человек владеют зданием в долях, нотариус разъясняет:
- Каждый новый собственник получает долю в праве пользования землёй, пропорциональную его доле в здании.
- Стороны могут по соглашению изменить порядок пользования землёй (например, заключить договор аренды между собой), но это требует дополнительного оформления.
Практические ситуации, которые разбирает нотариус
| Ситуация | Разъяснение нотариуса |
|---|---|
| Продажа квартиры в многоквартирном доме | К новому собственнику переходит доля в праве общей долевой собственности на землю под домом и придомовую территорию. Размер доли пропорционален площади квартиры. |
| Продажа отдельно стоящего склада на чужой земле | Покупатель получает право пользования частью участка, занятой складом, и необходимой для его эксплуатации (подъездные пути, парковка и т.д.). |
| Дарение доли в здании | Даритель должен передать вместе с долей здания и соответствующую долю в праве пользования землёй. |
Что говорит судебная практика
Суды подтверждают:
- если право пользования землёй не было оформлено отдельно, оно всё равно переходит к новому собственнику здания (Постановление ВС РФ от г. по делу № 5-КГ25-8);
- попытки собственника земли «забрать» землю обратно после продажи здания не имеют перспектив в суде;
- при спорах о границах участка суд опирается на технический план здания и кадастровый паспорт земли.
Порядок действий нотариуса при удостоверении сделки
- Проверяет ЕГРН, подтверждает, что здание действительно стоит на чужой земле или, наоборот, что земля входит в состав продаваемого объекта.
- Разъясняет сторонам нормы ст. 35 ЗК РФ, фиксируя факт разъяснения в акте удостоверения.
- Проверяет отсутствие запрета на отчуждение (например, ареста здания или земли).
- Указывает в тексте договора, что вместе со зданием переходит право пользования земельным участком с кадастровым номером ___.
- Отправляет документы на регистрацию в Росреестр.
Вопросы, которые часто задают стороны
Вопрос 1: Нужно ли заключать отдельный договор аренды земли?
Нет, если здание продаётся вместе с правом пользования. Договор аренды прекращается автоматически (п. 3 ст. 35).
Вопрос 2: Может ли собственник земли потребовать плату за пользование участком после продажи здания?
Нет, право пользования переходит бесплатно, если иное не было оговорено в договоре купли-продажи здания.
Вопрос 3: Что делать, если между собственниками здания возник спор о границах земли?
Спор решается в суде с обязательным привлечением кадастрового инженера для определения точных границ.
Статья 35 ЗК РФ — это «невидимый двигатель» любой сделки с недвижимостью. Нотариус, удостоверяя договор, обязан:
- разъяснить, что земля «идёт вслед» за зданием;
- предупредить о последствиях долевой собственности;
- убедиться, что сделка не нарушает запрет на раздельное отчуждение.
Только при соблюдении этих условий регистрация в Росреестре пройдёт без задержек и споров.
Юридическая справка: актуальная редакция ст. 35 ЗК РФ приведена с учётом изменений, вступивших в силу 20 марта 2025 г. (Федеральный закон № 35-ФЗ).