Статья 654 ГК РФ регулирует один из самых важных аспектов договоров аренды зданий и сооружений – размер арендной платы. Наличие чётко сформулированного условия о размере платы являеться обязательным, иначе договор считается незаключённым. В статье рассматриваются требования к содержанию договора, последствия их нарушения, а также особенности, допускаемые законодательством и судом.

Текст статьи 654 ГК РФ (по состоянию на 2025 год)

1. Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.
2. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключённым.
3. Размер арендной платы может быть установлен:
   • в денежном эквиваленте (фиксированная сумма);
   • в виде процента от дохода арендодателя (если это предусмотрено договором);
   • по иной схеме, если она не противоречит требованиям закона и не приводит к неопределённости обязательств.
4. Условие договора, предусматривающее возможность ежеквартального (или иной периодической) изменения размера арендной платы, считается недействительным, если не установлено иное законом (см. ст. 614 ГК РФ) или согласовано в договоре с учётом объективных критериев.

Почему размер арендной платы – существенное условие договора?

Согласно пункту 1 комментария к ст. 654, условие о размере арендной платы относится к существенным условиям договора аренды здания и сооружения. Это отличает его от большинства иных условий, которые могут быть изменены или дополнены сторонами без потери юридической силы договора.

• Отсутствие условия о плате делает невозможным определение обязанностей сторон.
• Судебная практика (см. Определение Верховного суда РФ от № 305‑ЭС20‑18101) подтверждает, что без такой оговорки договор считается незаключённым.
• Это правило направлено на защиту интересов обеих сторон и предотвращение споров о «скрытых» платежах.

Последствия несоблюдения требований ст. 654

Договор считается незаключённым

Если в договоре отсутствует пункт о размере арендной платы, суд признаёт договор незаключённым. В этом случае стороны могут потребовать возврат уже произведённых платежей и/или возмещение убытков.

Недействительность условий об изменении платы

Условие, позволяющее изменять арендную плату без чётко определённых критериев (например, «по желанию арендодателя»), считается недействительным в соответствии со ст. 614 ГК РФ (пункт 3). Такие положения могут быть аннулированы судом, а стороны обязаны вернуться к изначальному фиксированному размеру.

Ответственность за нарушение

Сторона, нарушившая требование о фиксированном размере арендной платы, может быть привлечена к гражданско-правовой ответственности:

• взыскание недополученной арендной платы;
• компенсация убытков, причинённых другой стороне.

Судебная практика по ст. 654

За последние годы суды неоднократно рассматривали споры, связанные с размером арендной платы. Ниже представлены наиболее типичные сценарии:

Взаимосвязь со смежными нормами

• Статья 424 ГК РФ – порядок определения цены, если она не указана в договоре.
• Статья 614 ГК РФ – недействительность условий, изменяющих существенные положения договора без согласования.
• Статья 651 ГК РФ – форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения (требует письменной формы).
• Статья 655 ГК РФ – передача здания или сооружения в аренду (требует соблюдения условий ст. 654);

Практические рекомендации при заключении договора аренды

1. Обязательно укажите размер арендной платы в письменной форме. Это может быть фиксированная сумма, процент от дохода или иная формула, но она должна быть полностью определена.
2. Если планируется изменение платы, укажите конкретные критерии (например, индексацию на основании ИПЦ, изменение рыночных ставок и т.п.).
3. Укажите периодичность платежей (ежемесячно, ежеквартально) и способ расчёта (банковский перевод, наличные и т.д.).
4. Согласуйте положения о штрафах за просрочку платежа, но они не должны противоречить ст. 654 и ст. 614.
5. При заключении договора с юридическим лицом проверьте наличие уставных ограничений на размер арендных платежей.
6. В случае аренды недвижимости, подлежащей государственной регистрации, убедитесь, что договор соответствует требованиям ст. 651 (письменная форма, регистрация).

Последние изменения и комментарии (2023‑2025 гг.)

С 2023 года в редакцию ст. 654 были внесены уточнения, касающиеся:

• Допустимости индексации арендной платы по официальному индексу потребительских цен (ИПЦ) – теперь она считается законной, если указаны точные формулы расчёта.
• Уточнено, что условие о «возможности изменения платы» без указания критериев считается недействительным (ранее это трактовалось неоднозначно).
• Введена ссылка на пункт 3 ст. 424 ГК РФ как резервный механизм определения цены в случае её отсутствия.

Комментаторы (КонсультантПлюс, ГАРАНТ) подчеркивают, что данные поправки усиливают защиту арендодателей и арендаторов, делая процесс определения цены более предсказуемым.

Пример типового пункта о размере арендной платы

Размер арендной платы. Арендная плата составляет 150 000 (сто пятьдесят тысяч) рублей в месяц. 
Сумма подлежит индексации раз в год в соответствии с изменением индекса потребительских цен (ИПЦ), 
опубликованного Росстатом за предшествующий календарный год. Индексируется только часть арендной платы, 
не превышающая 20 % от базовой суммы. Первая уплата производится в течение 5 (пяти) банковских дней 
после подписания настоящего договора.

Статья 654 ГК РФ устанавливает чёткое обязательство сторон – указать размер арендной платы в письменном договоре. Это условие считается существенным, и его отсутствие влечёт за собой признание договора незаключённым. Судебная практика подтверждает, что любые попытки «свободного» изменения платы без конкретных критериев будут аннулированы.

Для успешного заключения аренды зданий и сооружений рекомендуется:

• Тщательно прорабатывать пункт о размере и индексации арендной платы;
• Соблюдать требования ст. 651 о письменной форме и регистрации;
• Учитывать взаимосвязанные нормы ст. 424, 614, 655 ГК РФ.

Только при полном соблюдении этих требований договор аренды будет иметь юридическую силу, а стороны смогут уверенно планировать свои финансовые потоки.