Дата последнего обновления: 02:25:09

Сделки с недвижимым имуществом в России регулируются комплексом законов, подзаконных актов и нормативных документов. За последние годы в законодательную базу внесены существенные изменения, направленные на повышение прозрачности, защита прав участников рынка и борьбу с отмыванием денежных средств.

Основные законодательные акты

1. Гражданский кодекс РФ (части первая‑четвёртая) – определяет общие правила заключения и исполнения договоров купли‑продажи недвижимости.
2. Закон РФ «О государственной регистрации недвижимости» от N 218-ФЗ – регулирует порядок внесения прав собственности в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
3. Федеральный закон «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путём, и финансированию терроризма» (№ 115‑FЗ) – устанавливает обязательства участников рынка по проверке контрагентов.
4. Налоговый кодекс РФ – определяет налоговые последствия сделок с недвижимостью.
5. Законодательные инициативы 2025‑2026 гг. – новые нормы, которые описаны в разделе «Последние изменения».

Последние изменения в законодательстве (2025‑2026)

3.1 Период охлаждения сделки до семи дней

Согласно постановлению правительства РФ, принятый в ноябре 2025 года, покупатель имеет право в течение семи календарных дней после подписания договора о расторжении сделки без штрафных санкций. Это так называемый «период охлаждения», который вводиться для снижения риска необдуманных покупок.

• Период начинается с момента подписания договора.
• Для его использования покупатель обязан письменно уведомить продавца.
• Все внесённые авансовые платежи возвращаются в полном объёме.

3.2 Запрет наличных расчётов

В рамках борьбы с отмыванием денег и уклонением от уплаты налогов, с 1 декабря 2025 года вступил в силу запрет на проведение наличных расчётов при сделках с недвижимостью, стоимостью более 100 000 рублей. Платежи должны осуществляться безналичным способом:

1. Банковским переводом на счёт продавца;
2. Через аккредитив в банке;
3. С помощью специализированных escrow‑счётов (см; ниже).

3.3 Механизм escrow‑счёта (эскроу) после регистрации сделки

Для повышения гарантии выполнения обязательств сторон законодатели ввели обязательный эскроу‑механизм при сделках, где сумма превышает 1 млн рублей. Схема выглядит следующим образом:

• Покупатель переводит средства на специальный счёт, открытый в банке‑эскроу.
• Банк удерживает средства до момента официальной регистрации перехода права собственности в ЕГРН.
• После подтверждения регистрации банк перечисляет деньги продавцу.

Эскроу‑счёт защищает интересы обеих сторон и минимизирует риск мошенничества.

В начале 2026 года в Госдуме был одобрен законопроект, предусматривающий обязательное участие поручителей (физических или юридических лиц) в сделках с недвижимостью стоимостью более 5 млн рублей. Поручитель обязуется:

1. Гарантировать исполнение финансовых обязательств покупателя.
2. Нести ответственность в размере гарантии в случае неисполнения.

Это нововведение направлено на повышение финансовой дисциплины участников рынка.

3.5 Увеличение минимального порога контроля со стороны Росфинмониторинга

Президент РФ подписал закон, позволяющий Росфинмониторингу увеличивать минимальную сумму, подлежащую обязательному контролю, с 150 000 до 300 000 рублей при операциях с недвижимостью. Это значит, что любые сделки, где сумма превышает указанную границу, автоматически попадают в систему мониторинга, и банк обязан проводить дополнительную проверку клиента.

Практический порядок проведения сделки

4.1 Подготовительный этап

• Проверка правового статуса объекта (наличие обременений, судебных споров, арендных договоров).
• Получение выписки из ЕГРН.
• Оценка стоимости недвижимости независимым оценщиком.
• Подготовка полного пакета документов (паспорт, ИНН, справка о доходах, выписка из ЕГРН продавца).

Договор купли‑продажи должен содержать обязательные реквизиты:

1. Полные данные сторон.
2. Точный адрес и кадастровый номер недвижимости.
3. Сумму сделки и порядок её оплаты (с указанием эскроу‑счёта).
4. Условия периода охлаждения и порядок его использования.
5. Условия участия поручителей (если применимо).

4.3 Регистрация перехода права собственности

Регистрация производится в Многофункциональном центре (МФЦ) или через портал Госуслуг. Необходимо предоставить:

• Подписанный договор.
• Квитанцию об уплате государственной пошлины.
• Документы, подтверждающие отсутствие обременений.

4.4 Финансовое завершение

После получения подтверждения о внесении записи в ЕГРН банк‑эскроу переводит средства продавцу. При наличии поручителей они подписывают отдельный договор гарантии.

Риски и способы их минимизации

Рекомендации для участников рынка

• Для покупателей: всегда проверяйте юридический статус недвижимости, используйте эскроу‑счёт, учитывайте возможность применения периода охлаждения.
• Для продавцов: подготовьте полный пакет документов, заранее уточните требования банка‑партнёра, будьте готовы к проверке со стороны Росфинмониторинга.
• Для банков и финансовых учреждений: внедрите автоматизированные системы контроля сделок, обучайте персонал новым требованиям о поручительстве и эскроу.
• Для нотариусов: включайте в протоколы обязательные пункты о периоде охлаждения и о способе оплаты (отсутствие наличных).

С 2025 года в России активно совершенствуется правовая база сделок с недвижимостью. Появление периода охлаждения, запрета наличных расчётов, обязательных эскроу‑счётов и механизма поручителей усиливает защиту прав обеих сторон и снижает уровень мошенничества. Одновременно растёт роль Росфинмониторинга в проверке финансовых потоков, что требует от участников рынка повышенного уровня прозрачности.

Соблюдение новых требований и правильное использование инструментов (эскроу, поручительство, электронные сервисы) позволяют проводить сделки более безопасно, эффективно и в соответствии с законодательством.

Источник информации: официальные пресс‑релизы Рапси, ТАСС, Interfax, материалы Совета при президенте по кодификации и совершенствованию законодательства, а также законопроекты Государственной Думы РФ, принятые в 2025‑2026 годах.