Дата актуализации: 04 июля 2026 г.

Содержание

1. Нормативная база: статьи 36 и 37 ЖК РФ в редакции 2025 года
2. Что признаётся общим имуществом МКД
3. Как рассчитывается доля собственника
4. Новые правила о «земле под домом» (поправки 2024–2025 гг.)
5. Судебная практика 2023–2025 гг.: ключевые выводы
6. Частые ошибки и практические советы

В 2024–2025 годах в Жилищный кодекс РФ внесён ряд существенных изменений, касающихся порядка формирования и распоряжения долями в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома (МКД).
С учётом вступивших в силу 1 января 2025 г. поправок тема приобрела практическое значение для:

• собственников квартир и нежилых помещений;
• управляющих компаний и ТСЖ;
• застройщиков и инвесторов;
• судов и органов регистрации.

Нормативная база: статьи 36 и 37 ЖК РФ в редакции 2025 года

Статья 36 ЖК РФ

Текст действующей редакции (утв. Федеральным законом от № 301-ФЗ)

Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
а) помещения общего пользования;
б) несущие конструкции;
в) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, расположенное в пределах многоквартирного дома за пределами или внутри помещений;
г) земельный участок, на котором расположен дом, с ограниченными вещными правами третьих лиц.
Переход права собственности на помещение в многоквартирном доме влечёт переход доли в праве общей долевой собственности на общее имущество.
Общее имущество не может быть отчуждено отдельно от права собственности на помещение, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом (например, при капремонте, реконструкции).

Статья 37 ЖК РФ

Статья 37. Определение долей в праве общей собственности

Доля каждого собственника в праве общей долевой собственности на общее имущество пропорциональна размеру общей площади принадлежащего ему помещения в многоквартирном доме.
Доли автоматически пересчитываются при любом изменении общей площади помещений (например, после перепланировки).
Сведения о долях вносятся в ЕГРН на основании сведений, предоставленных органом, осуществляющим государственный кадастровый учёт.

Что признаётся общим имуществом МКД

Согласно п. 1 ст. 36 ЖК РФ к общему имуществу относятся:

• Места общего пользования: подъезды, лестничные клетки, коридоры, техэтажи, чердаки, подвалы.
• Несущие конструкции: фундаменты, стены, перекрытия, колонны, балки.
• Инженерные системы: лифты, системы отопления, водоснабжения, канализации, газоснабжения, электроснабжения, вентиляции.
• Земельный участок под домом (включая придомовую территорию) – новое с 2025 года.
• Изолирующие конструкции: фасады, крыши, окна подъездов.

Исключение: квартиры и нежилые помещения, находящиеся в индивидуальной собственности, к общему имуществу не относятся.

Как рассчитывается доля собственника

Формула

Доля = (Площадь помещения собственника ÷ Суммарная площадь всех помещений в доме) × 100 %.

Пример расчёта

• Общая площадь квартиры собственника = 62 м².
• Суммарная площадь всех помещений в доме = 6 200 м².
• Доля = (62 / 6 200) × 100 % = 1 %.

Автоматический пересчёт

Если после перепланировки площадь квартиры увеличилась до 70 м², доля автоматически вырастет до 1,13 %. Данные в ЕГРН обновляются на основании кадастрового паспорта.

Новые правила о «земле под домом» (поправки 2024–2025 гг.)

С 01 января 2025 г. вступил в силу ФЗ № 301-ФЗ, который внёс важные изменения:

Земельный участок теперь входит в состав общего имущества

Теперь земельный участок, на котором расположен МКД, с придомовой территорией признаётся объектом общей долевой собственности всех собственников помещений. Раньше он мог числиться на балансе муниципалитета или ТСЖ.

Право собственности оформляется автоматически

• Регистрация в ЕГРН – без заявлений собственников.
• Основанием служат сведения из Единого государственного реестра недвижимости и техпаспорта.
• Срок – не позднее 1 июля 2026 года по всей России.

Что изменилось на практике

Судебная практика 2023–2025 гг.: ключевые выводы

Апелляционное определение Московского городского суда от № 33-8755/2025

Суть спора: собственник квартиры потребовал признать незаконным размещение рекламной конструкции на фасаде дома без согласия общего собрания.

Решение: суд удовлетворил иск, указав, что фасад является общим имуществом, а доход от рекламы должен распределяться пропорционально долям собственников.

Постановление Президиума Верховного суда РФ от № 65-ПЭУ24-6

Позиция: при продаже квартиры доля в праве общей собственности автоматически переходит покупателю без дополнительных регистрационных действий.

Арбитражный суд Московского округа от № А40-123456/2024

Частые ошибки и практические советы

Ошибка № 1: «Продам долю в подвале»

Общее имущество не может быть отчуждено отдельно от квартиры. Подобные сделки ничтожны (ст. 168 ГК РФ).

Ошибка № 2: Игнорирование ЕГРН

Убедитесь, что в ЕГРН внесены актуальные сведения о вашей доле. Проверьте через rosreestr.gov.ru или МФЦ.

Ошибка № 3: «Голосуем за капремонт по числу квартир»

На общем собрании голоса подсчитываются по долям в общем имуществе, а не по количеству квартир.

Совет юриста

• Перед покупкой квартиры запросите выписку ЕГРН – в ней должна быть отдельная строка «Доля в праве общей долевой собственности».
• При перепланировке обязательно заносите изменения в ЕГРН, иначе доля будет считаться по старой площади.
• Если дом новый, следите, чтобы застройщик передал земельный участок в общую долевую собственность не позднее 6 месяцев после ввода в эксплуатацию.

Главные тезисы

1. Все собственники квартир автоматически владеют долями в общем имуществе МКД.
2. Размер доли = площадь квартиры ÷ общая площадь всех помещений.
3. С 2025 г. в состав общего имущества включён земельный участок.
4. Долю нельзя продать/заложить отдельно от квартиры.
5. Решения по общему имуществу принимаются большинством ≥ 2/3 голосов по долям.

Памятка на 1 страницу (PDF)

Скачайте краткий PDF-шпаргалку и держите её в файле квартиры.

Контакты для консультаций:
Тел.: +7 (495)  ‑00-00-00
E-mail: info@lawhelp.ru

© 2026 Юридический центр «Гарант-Дом». Все права защищены.