Дата составления: 03:50 (по московскому времени).
Краткое содержание
Статья 101 ЖК РФ устанавливает правовой режим общего имущества в многоквартирном доме: какие объекты признаются общими, как формируется перечень общего имущества, а также кто и в каком порядке осуществляет его эксплуатацию и управление.
Что такое «общее имущество» по закону
Согласно части 1 ст. 101 ЖК РФ, к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
- межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые шахты;
- коридоры, технические этажи, чердаки и подвалы;
- кровля, ограждающие несущие конструкции;
- инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения (системы водоснабжения, канализации, отопления, газоснабжения, электроснабжения, вентиляции и др.);
- иные помещения и конструкции, не являющиеся частями отдельных квартир и предназначенные для обслуживания всего дома.
Перечень общего имущества: как он формируется
Перечень объектов общего имущества фиксируется в техническом паспорте многоквартирного дома (ч. 2 ст. 101 ЖК РФ). Техпаспорт содержит:
- описание каждого объекта общего имущества;
- его площадь или иные количественные характеристики;
- оценку технического состояния;
- сведения о правах собственности на объекты, входящие в состав общего имущества (если такие права оформлены отдельно).
Права и обязанности собственников
Все собственники квартир и нежилых помещений, расположенных в доме, совместно владеют, пользуются и в пределах закона распоряжаются общим имуществом (ч. 3 ст. 101 ЖК РФ). Это означает:
- право голосовать на общем собрании собственников по вопросам содержания и ремонта общего имущества;
- обязанность нести расходы на содержание и ремонт пропорционально доле в праве общей долевой собственности (ст. 37 ЖК РФ);
- ответственность за ущерб, причинённый общему имуществу по вине собственника.
Управление и эксплуатация общего имущества
Часть 4 ст. 101 ЖК РФ перекликается со ст. 44–48 ЖК РФ: общее имущество может управляться:
- Управляющей организацией – по договору управления многоквартирным домом, заключённому с общим собранием собственников.
- ТСЖ/ЖК/ЖСК/кооперативом – если такой способ управления выбран собственниками.
- Прямым управлением – редкий вариант, при котором собственники сами организуют обслуживание (например, в малоэтажных домах).
Ключевые полномочия управляющей организации:
- ежедневное содержание и текущий ремонт общего имущества;
- подготовка и проведение капитального ремонта;
- обеспечение безопасности эксплуатации инженерных систем;
- ведение учёта и отчётности перед собственниками.
Ответственность за состояние общего имущества
Если общее имущество находится в аварийном состоянии и угрожает жизни или здоровью граждан, ответственность несёт управляющая организация. В случае её неисполнения обязанностей собственники вправе:
- обратиться в жилищную инспекцию;
- расторгнуть договор управления досрочно;
- требовать возмещения ущерба через суд.
Практические советы собственникам
- Запрашивайте технический паспорт – он официально подтверждает перечень общего имущества.
- Фиксируйте дефекты фото/видео и направляйте заявки в управляющую компанию через портал «Госуслуги» или лично.
- Участвуйте в общих собраниях: от вашего голоса зависит объём средств, выделяемых на ремонт.
- Храните квитанции и акты выполненных работ – это ваша страховка в спорных ситуациях.
Что изменилось в 2026 году
На в тексте ст. 101 ЖК РФ кардинальных изменений не произошло. Однако с вступили в силу:
- новые правила формирования фонда капитального ремонта (ФКР) в субъектах РФ;
- обязанность публиковать акты технического обследования общего имущества на сайте регионального оператора ФКР;
- расширенные полномочия жилищных инспекций по проверкам управляющих организаций.
Статья 101 ЖК РФ – это карта имущественных отношений в многоквартирном доме: она определяет, что именно принадлежит всем собственникам совместно, как этим пользоваться и кто отвечает за сохранность. Зная положения статьи, вы можете отстаивать свои права и контролировать управляющую организацию.