Текст статьи 103 ЖК РФ
Статья 103․ Виды решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
- Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (далее, общее собрание) принимает решения:
- по вопросам, указанным в статье 44 настоящего Кодекса;
- по иным вопросам, отнесенным к компетенции общего собрания настоящим Кодексом, иными законами или решением общего собрания․
- Решения общего собрания могут приниматься очно, в ходе собрания собственников, заочно — путем опросного голосования, в форме смешанного голосования, а также в форме заочного собрания собственников с использованием системы голосования․
- Решения общего собрания, касающиеся предмета и условий договора управления многоквартирным домом, внесения изменений в такой договор, выбора способа управления многоквартирным домом, а также прекращения договора управления многоквартирным домом принимаются только в форме очного собрания собственников или заочного собрания собственников с использованием системы голосования․
- Решения общего собрания, касающиеся создания или ликвидации товарищества собственников жилья, жилищного кооператива либо иного специализированного потребительского кооператива, могут быть приняты только в форме очного собрания собственников или заочного собрания собственников с использованием системы голосования․
- Решения общего собрания, касающиеся:
- перепланировки нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме, в жилые помещения;
- перепланировки жилых помещений, расположенных в многоквартирном доме, в нежилые помещения;
- перепланировки или переустройства помещений, являющихся общим имуществом в многоквартирном доме;
- перепланировки или переустройства помещений, расположенных в многоквартирном доме, которые затрагивают несущие конструкции многоквартирного дома;
- сноса многоквартирного дома;
- размещения в многоквартирном доме рекламных конструкций;
- предоставления части общего имущества в многоквартирном доме за платное пользование третьим лицам;
принимаются только в форме очного собрания собственников или заочного собрания собственников с использованием системы голосования․
- Решения общего собрания, касающиеся предмета и условий договора управления многоквартирным домом, внесения изменений в такой договор, выбора способа управления многоквартирным домом, а также прекращения договора управления многоквартирным домом, создания или ликвидации товарищества собственников жилья, жилищного кооператива либо иного специализированного потребительского кооператива, сноса многоквартирного дома и предоставления части общего имущества в многоквартирном доме за платное пользование третьим лицам, могут быть приняты только при наличии кворума, предусмотренного частью 3 статьи 45 настоящего Кодекса․
Комментарии к статье 103 ЖК РФ
Перечень вопросов компетенции общего собрания
Пункт 1 четко закрепляет две группы вопросов, по которым общее собрание собственников обязано принимать решения:
- Первая группа — вопросы, прямо указанные в статье 44 ЖК РФ․ Это ключевые полномочия собственников, включая:
- утверждение сметы и планов капремонта;
- выбор способа управления домом (ТСЖ/УК/непосредственное управление);
- утверждение размера платы за содержание и ремонт;
- решения о реконструкции, перепланировке общего имущества и др․
- Вторая группа — иные вопросы, если они:
- прямо переданы законом или подзаконным актом в компетенцию собрания;
- решением самого собрания дополнительно включены в его повестку (например, установление запрета на размещение рекламы на фасаде)․
Формы принятия решений
Пункт 2 представляет три основные формы голосования:
- Очное собрание — традиционный формат встречи собственников в помещении․
- Заочное голосование — опросные листы, которые разносят/вручают под роспись и затем подсчитывают․
- Смешанное — часть собственников присутствует очно, часть участвует заочно (например, при бронировании доверенности)․
- Заочное собрание с использованием системы голосования — электронная площадка (ГИС ЖКХ, региональные системы, сторонние сервисы), поддерживающая квалифицированную ЭП и обеспечивающая подтверждение волеизъявления․
Примечания судебной практики: суды признают заочное собрание законным при строгом соблюдении процедуры уведомления (ст․ 45 ЖК) и подсчета голосов․
Ограничения на формы для «важных» вопросов
Пункты 3–5 устанавливают жёсткие ограничения․ Для перечисленных «ключевых» вопросов недопустим «простой» заочный опрос: необходимо либо очное собрание, либо заочное собрание с использованием системы голосования․ Исключение — голосование на бумажных бланках (без электронной системы) для этих вопросов будет недействительным․
- Управление домом и договор с УК (п; 3)․ Пример: собственники хотят сменить управляющую компанию․ Они могут собраться в очном формате в ДК или провести заочное голосование через ГИС ЖКХ, но простые листы опроса под двери, запрещены․
- Создание/ликвидация ТСЖ, ЖК, СПК (п․ 4)․ Это стратегические вопросы, требующие максимальной прозрачности․
- Крупные преобразования (п․ 5):
- перепланировка квартир/нежилых помещений, затрагивающая несущие конструкции;
- снос дома;
- размещение рекламы на общем имуществе;
- сдача общего имущества в аренду (например, под магазин в цоколе)․
Разъяснение Минстроя: если в повестке одновременно есть «обычные» и «особо важные» вопросы, то для последних применяется указанное ограничение формы, а для остальных допускается любая форма из п․ 2․
Обязательный кворум для «критичных» решений
Пункт 6 вводит дополнительное требование кворума (ч․ 3 ст․ 45 ЖК РФ); Для следующих решений:
- выбор/смена управляющей компании;
- создание/ликвидация ТСЖ, ЖК;
- снос дома;
- сдача общего имущества третьим лицам;
необходимо присутствие (голосование) собственников более 50 % от общей площади дома․ Без соблюдения этого кворума решение будет ничтожным (п․ 2 ст․ 46 ЖК РФ)․
Краткий алгоритм для собственника
- Определить, какой вопрос выносится на собрание․
- Убедиться, что он отнесён к компетенции общего собрания (ст․ 44, ст․ 103 п․ 1)․
- Если вопрос указан в п․ 3–5 ст․ 103, выбрать только очное или заочное с системой голосования․
- Если вопрос указан в п․ 6, проверить кворум (50 %+1)․
- Соблюсти процедуру уведомления (ст․ 45 ЖК РФ), подсчета голосов и оформления протокола․
Статья 103 ЖК РФ является «технической» нормой, которая вместе со статьей 44 и 45 формирует полный механизм легитимных решений собственников․ Нарушение формы или кворума влечёт оспаривание решения в суде и его отмену․ Поэтому при подготовке собрания рекомендуется заранее консультироваться с профессиональным управляющим, юристом или ТСЖ․