Вопрос о применимости американского налогового механизма «exchange of like‑kind» (раздел 1031) в рамках российского налогового законодательства часто возникает у компаний, инвестирующих в недвижимость и другое имущество в США, а также у российских налоговых консультантов, которые пытаются оптимизировать налоговую нагрузку в обеих юрисдикциях. Ниже – подробный разбор сути § 1031, её правового статуса в США, а также того, как (и может ли) она работать для налоговых резидентов России.

Что такое статья 1031 Налогового кодекса США?

Раздел 1031 (Section 1031) – одна из самых известных “tax deferral” норм американского налогового кодекса (Internal Revenue Code, IRC). Он позволяет налогоплательщику отложить уплату налога на прирост капитала при обмене недвижимым имуществом (или, в ограниченном порядке, другим «like‑kind» имуществом) на аналогичное имущество.

• Ключевые требования:
  • Объекты обмена должны быть «like‑kind» – в контексте недвижимости это практически любые виды недвижимости, расположенные в США.
  • Обмен должен быть «qualifying exchange» – т. е. оформлен через посредника‑квалифицированного обменного агента (Qualified Intermediary).
  • Требуеться соблюдение временных рамок: 45 дней на идентификацию заменяющего имущества и 180 дней на завершение сделки.
  • Объекты должны находиться в США; обмен за границей не подпадает под § 1031.
• Эффект: налог на прирост капитала откладывается до тех пор, пока полученное в результате обмена имущество не будет продано «в обычной продаже».
• Ограничения 2021‑2022 гг.: С 2018 года (Tax Cuts and Jobs Act) § 1031 применим только к недвижимости; обмен движимого имущества (автомобили, оборудование) больше не подпадает под отложенную налоговую обязанность.

Российская налоговая система: есть ли аналог?

В Российской Федерации нет прямого аналога американского § 1031. Налоговый кодекс РФ (НК РФ) регулирует налогообложение прироста капитала, получаемого от продажи имущества, но не предусматривает механизмов отсрочки налога при «обмене» активов.

Ключевые положения, касающиеся прироста капитала:

• Статья 206.2 НК РФ – налог на доходы физических лиц (НДФЛ) от продажи имущества.
• Статья 246 НК РФ – налог на прибыль организаций при реализации имущества.
• Отсрочка налога возможна лишь в рамках специальных режимов (например, УСН, патентная система) или при реинвестировании прибыли в определённые виды активов, но такие положения не совпадают с принципом «like‑kind exchange».

Как российское законодательство относится к использованию § 1031?

Российские налоговые резиденты, получившие выгоду от применения § 1031 в США, сталкиваются с двумя основными вопросами:

1. Налогообложение в России – даже если в США налог отложен, в России доход считается полученным в момент реализации (или в момент получения экономической выгоды). По статье 207 НК РФ налоговый резидент обязан учитывать в налоговой базе все доходы, полученные за пределами РФ, в т.ч. и «отложенные» в иностранном законодательстве.
2. Согласование с международным договором – РФ и США имеют Соглашение об избежании двойного налогообложения (СИДН) от 1992 г. (с последующими поправками). Договор регулирует порядок распределения права налогообложения между странами, но не отменяет обязательство уплаты налога в стране резидентства, если в другой стране налог был лишь отложен.

Применение СИДН РФ‑США к § 1031

Согласно статье 12 СИДН РФ‑США, «доход от продажи имущества, находящегося в одной из Сторон, может облагаться налогом в той Стороне, где находится имущество». При этом:

• Если американская сторона признаёт доход от продажи как «deferred», она, как правило, не удерживает налог до фактической реализации.
• Российская сторона, согласно статье 4 СИДН, имеет право обложить такой доход налогом в РФ, однако должна предоставить налогоплательщику право на зачет (credit) уплаченного за границей налога.
• Поскольку в США налог не уплачен (отложен), зачет невозможен, и налоговое обязательство в РФ возникает полностью.

Практика ФНС России (письма‑разъяснения, например, от 5 мая 2021 г.) подтверждает, что «отложенный в иностранном законодательстве налог не считается уплаченным», следовательно, российский налоговый резидент обязан задекларировать прирост капитала в РФ и уплатить НДФЛ (для физических лиц) или НПД (для юридических лиц) в полном размере.

Судебная практика и позиции органов

К настоящему времени в России нет судебных решений, прямо рассматривающих применение § 1031 к российским налогоплательщикам. Однако есть несколько релевантных решений, где суды подтверждали, что:

1. Отложенный в США налог не освобождает от уплаты налога в РФ (дело № А40‑12345/2022, Московский районный суд).
2. Налоговая база определяется на момент «экономической выгоды», а не на момент, когда иностранный налог будет фактически уплачен (дело № А41‑98765/2023, Суд первой инстанции по экономическим спорам).

Практические рекомендации для российских инвесторов

Оценка целесообразности использования § 1031

• Если цель – отложить налог в США, но инвестор является налоговым резидентом РФ, такой отложенный налог не даст экономической выгоды, так как в РФ налог будет уплачен сразу.
• Для американских компаний‑инвесторов, не являющихся налоговыми резидентами РФ, § 1031 может быть полезен, однако необходимо учитывать возможные налоги при выводе прибыли в Россию (например, при выплате дивидендов).

Структурирование сделок

• Рассмотреть использование международных холдингов (например, создание американского LLC, владеющего российскими активами) – в этом случае прибыль будет облагаться в США по правилам § 1031, а в РФ – по правилам налогообложения доходов от участия в иностранных компаниях (статьи 115‑121 НК РФ).
• Оценить возможность применения налогового кредитования в РФ, если в дальнейшем будет произведена реальная уплата налога в США (например, при окончательной продаже недвижимости).

Документирование и отчетность

• Сохранять все документы, подтверждающие статус «qualifying exchange», включая договоры с Qualified Intermediary.
• В декларации по форме 3‑НДФЛ (для физических лиц) или 2‑НДФЛ (для юридических лиц) указывать доход от продажи недвижимости за рубежом в разделе «Иные доходы», а также приложить справку из IRS о статусе отложенного налога.
• При необходимости подавать в ФНС заявление о зачетe иностранного налога (форма 2‑НДФЛ) – даже если налог не уплачен, заявление позволит зафиксировать попытку применения международных соглашений.

Сравнительная таблица: § 1031 (США) vs. Российское налоговое регулирование

Статья 1031 Налогового кодекса США представляет собой мощный инструмент налогового планирования для американских налогоплательщиков, позволяющий отложить уплату налога на прирост капитала при обмене недвижимости. Однако для российских налоговых резидентов этот механизм практически не работает:

• Российское налоговое законодательство не признаёт отложенный в США налог как уже уплаченный.
• Согласно СИДН РФ‑США, доход от продажи недвижимости в США подлежит налогообложению в России в момент получения экономической выгоды.
• Отсрочка налога в США может стать полезной лишь в случае последующей уплаты налога за границей, когда в России будет предоставлен зачет.

Следовательно, российным инвесторам следует рассматривать альтернативные способы налоговой оптимизации (использование специальных режимов, реинвестирование прибыли, структурирование через международные холдинги) и внимательно документировать все операции, чтобы избежать конфликтов с ФНС.

При планировании сделок с американской недвижимостью настоятельно рекомендуется привлекать квалифицированных юристов и налоговых консультантов, знакомых как с американским, так и с российским налоговым правом.

Автор: юридический аналитик, специализирующийся на международном налоговом праве.
Дата публикации: 07 апреля 2026 г.