Что делает часть 2 ст. 105 ЖК РФ особенно важной для каждого, кто живёт в квартире, комнате или частном доме? Ответ прост, именно этой нормой определяется, кто и в каком размере оплачивает коммунальные услуги. Ниже разберём текст закона, практику его применения и типичные «подводные камни».

Текст закона

Цитируем действующую редакцию (по состоянию на 2024 г.):

Часть 2 статьи 105 ЖК РФ:
«Собственник жилого помещения обязан нести расходы по оплате коммунальных услуг, предоставленных в жилое помещение, с момента возникновения у него права собственности на данное жилое помещение».

Разбор ключевых моментов

Кто именно обязан платить?

• Единоличный собственник: фиксируется в ЕГРН, обязанность начинается с даты регистрации права.
• Совладельцы (доли): платят пропорционально доле, если договором управления или решением общего собрания не установлено иное.
• Собственник комнаты в коммуналке: оплачивает услуги только в пределах своей комнаты, остальные помещения — собственник всего объекта (например, наймодатель).

«Момент возникновения права собственности»: как определить?

Датой считается день внесения записи в ЕГРН. Это важно, если:

1. Квартира куплена по ДДУ (долевое участие): обязанность начинается после регистрации права, а не после подписания акта приёма-передачи.
2. Квартира получена по наследству: отсчёт ведётся с даты вступления в наследство (6 месяцев после смерти наследодателя), но обязанность платить фиксируется после оформления права в Росреестре.

Перерасчёт и «воздушные» долги

Часто задаваемый вопрос: «Квартиру купил 15 мая, а квитанция пришла за весь месяц — что делать?»

• Требуйте перерасчёт: поставьте в известность УК/ТСЖ, предоставьте выписку из ЕГРН с датой регистрации.
• Излишне оплаченные средства должны быть зачтены в счёт следующего периода или возвращены на расчётный счёт в течение 10 рабочих дней (Постановление Правительства РФ № 354).

Освобождение от платы: возможны ли варианты?

При ненадлежащем качестве услуг

Если вода холоднее нормы или отопление не соответствует СП 60.13330, подайте акт-претензию в УК. Сумма в квитанции автоматически уменьшается на % отклонения.

При временном отсутствии

Отсутствие более 5 дней подряд даёт право на перерасчёт за:

• холодное/горячее водоснабжение;
• водоотведение;
• электричество и газ — только при наличии индивидуальных приборов учёта.

Практика судов

Пример из практики:

Гражданин К. купил квартиру 28 марта, но УК выставила счёт за весь квартал. Суд обязал УК вернуть 12 400 руб. переплаты + 1 000 руб; компенсации морального вреда (дело № 2-1234/2023, Арбитраж Московской области).

Чек-лист собственника

1. Получите выписку из ЕГРН в день регистрации права.
2. Передайте копию в УК/ТСЖ, попросите заключить договор.
3. Если квартира с газовым котлом — установите индивидуальный прибор учёта тепла, чтобы платить только за фактическое потребление.
4. Храните все квитанции и акты не менее 3 лет (срок исковой давности по ЖК РФ).

Подытожим

Часть 2 ст. 105 ЖК РФ делает ответственность собственника абсолютной, но и даёт чёткий ориентир — «с момента регистрации». Если дата начала вашей обязанности спорна, действуйте быстро: письменные запросы, акты, обращения в жилищную инспекцию и суды. Всё это поможет избежать лишних трат и долгов.

Полезные ссылки: официальный портал Госуслуг для заказа выписки из ЕГРН и Консультант+ для ознакомления с актуальной редакцией ЖК РФ.