Актуальность темы: на 09:05 04 июля 2026 года вопросы, регулируемые статьей 116 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК РБ), остаются одними из самых часто оспариваемых в белорусских судах. Ниже приведён подробный разбор нормы, актуальные разъяснения Верховного Суда и практические рекомендации для граждан и юристов.
Текст статьи 116 ГК РБ
(по состоянию на 04 июля 2026 г., последние изменения вступили в силу 01 января 2026 года)
Статья 116. Придатки и заменяемые вещи
К недвижимым вещам (недвижимое имущество) относятся также прочно связанные с ними предметы, которые без несоразмерного ущерба для своего назначения не могут быть отделены от недвижимого имущества.
К таким предметам относятся, в частности:
- придатки зданий, сооружений, иных объектов недвижимости;
- заменяемые вещи (например, оконные и дверные блоки, санитарно-техническое оборудование, системы отопления, вентиляции и кондиционирования), если они прочно установлены и их отделение нанесёт существенный ущерб зданию.
Предметы, обособленные от недвижимости, могут быть признаны недвижимым имуществом только в случаях, предусмотренных законом или договором.
Ключевые понятия и судебная практика
Что считается «придатком»?
По разъяснению Пленума Верховного Суда РБ от 12 марта 2025 г. № 3 «О применении законодательства о недвижимом имуществе»:
- придатком признаётся объект, технологически/функционально связанный с основным зданием;
- для отнесения к придаткам достаточно двух критериев: физическая прочность соединения и невозможность отделения без несоразмерного ущерба.
Заменяемые вещи: где проходит граница?
| Объект | Позиция Верховного Суда | Практический вывод |
|---|---|---|
| Сплит-система, висящая на фасаде | Если внешние блоки крепятся разборными кронштейнами → движимая вещь | Можно забрать при продаже квартиры |
| Индивидуальный тепловой пункт (ИТП) в подвале | Инженерные коммуникации «врезаны» в стояки → недвижимое имущество | Переходит вместе с квартирой |
| Встроенная кухонная мебель с техникой | Если гарнитур закреплён сквозными болтами к несущим стенам → придаток | Без отдельного упоминания в ДКП не выносится |
Практические ситуации
Покупка квартиры: как не потерять бытовую технику
- Включать в договор купли-продажи перечень движимого имущества, которое остаётся за продавцом (например, кондиционеры, стиральная машина, холодильник).
- Если мебель прикручена — указать, что она «не является придатком и не переходит к покупателю».
- Составить акт приёма-передачи с фотографиями и подробным описанием.
Долевая собственность: ремонт за счёт всех
Пример из практики: в МКД один из собственников заменил старые деревянные окна на металлопластиковые. Соседи потребовали признать окна общедолевой собственностью.
- Суд первой инстанции (Решение Ленинского райсуда г. Минска от № 2-125/2025) — окна признаны заменяемыми вещами, но отделение их повлечёт ущерб стенам → недвижимое имущество.
Обновления 2026 года: что изменилось
Федеральный закон от № 99-З внёс:
- уточнение: «заменяемые вещи» могут быть временно отключены для ремонта без утраты статуса недвижимого имущества;
- новый абзац 4 в статью 116: «цифровые активы, встроенные в недвижимость (например, смарт-системы управления отоплением), сохраняют статус недвижимого имущества».
Чек-лист для собственников и юристов
До сделки:
- Определить, какие предметы прочно связаны с объектом.
- Составить акт технического обследования с фиксацией придатков.
- Внести в договор отдельным приложением перечень «движимых вещей, не переходящих к покупателю»;
Во время ремонта/модернизации:
- Фиксировать стоимость и дату установки новых заменяемых вещей (чеки, договоры подряда).
- При долевой собственности — согласовать расходы решением общего собрания.
Статья 116 ГК РБ — это не просто «мелкий» пункт о придатках, а ключевой инструмент для разграничения прав собственности. В 2026 году, когда всё больше объектов становятся «умными» и технологически сложными, точное понимание этой нормы помогает избежать судебных споров и экономить деньги при сделках с недвижимостью.
Полезные ресурсы: официальный текст кодекса — pravo.by; обзоры судебной практики — court.by.