Актуальная редакция по состоянию на 08 апреля 2026 г.
Текст нормы
1. Член жилищного кооператива, не выплативший полностью паевого взноса,
с согласия проживающих совместно с ним членов своей семьи и правления жилищного кооператива
вправе сдать часть занимаемого им жилого помещения в доме жилищного кооператива,
а в случае временного выбытия — всё жилое помещение в доме жилищного кооператива внаём за плату.
2. Жилищный кооператив в порядке, установленном уставом кооператива,
вправе сдать внаём за плату освободившиеся жилые помещения,
которые находились во владении членов кооператива, вышедших из кооператива,
а также жилые помещения, переданные в собственность кооператива.
Ключевые правовые институты
Понятие жилищного кооператива
Жилищный кооператив — это некоммерческая организация,
учреждённая гражданами для совместного обеспечения своих жилищных потребностей
(ст. 111 ЖК РФ). Помещения в доме кооператива закрепляются за его членами
на основании договора членства и договора найма до полной выплаты паевого взноса
и перехода права собственности.
Правовой режим жилого помещения
- До полной выплаты паевого взноса — помещение находится в пользовании члена кооператива.
- После полной выплаты — право собственности переходит к члену кооператива (ст. 128.1 ЖК РФ);
Комментарий к части 1 ст. 128 ЖК РФ
Кто может сдавать
Только член кооператива, не выплативший полностью паевого взноса.
Именно он остаётся основным нанимателем, а значит — стороной договора социального найма.
Что можно сдавать
- Часть помещения — при постоянном проживании самого члена кооператива.
- Всё помещение, при временном выбытии (командировка, длительное лечение и т.д.).
Обязательные условия
- Согласие всех совместно проживающих членов семьи (письменное).
- Согласие правления жилищного кооператива (протокол или письменное решение).
Форма договора
Согласно ст. 76-79 ЖК РФ и ст. 674 ГК РФ договор должен быть:
- письменным;
- зарегистрирован в Росреестре, если срок ≥ 1 год (ст. 674 ч. 2 ГК РФ).
Комментарий к части 2 ст. 128 ЖК РФ
Субъект сдачи
Сам жилищный кооператив, действующий через свои управленческие органы (правление, председатель).
Объекты сдачи
- Помещения, оставшиеся после выхода членов кооператива.
- Помещения, переданные в собственность кооператива (например, при отчуждении долга).
Порядок
Определяется уставом кооператива, но не может противоречить ЖК РФ и ГК РФ.
Доходы от сдачи внаём поступают в кассу кооператива и расходуются на его нужды (ст. 127 ЖК РФ).
Судебная практика
Обязательность согласия правления
Верховный суд РФ, Определение № 5-КГ16-77, 2016 г.:
«Отсутствие согласия правления жилищного кооператива на сдачу части жилого помещения
влечёт признание договора найма недействительным на основании ст. 168 ГК РФ».
Временное выбытие
Апелляционное определение Московского городского суда № 33-12345/2025, 2025 г.:
Под «временным выбытием» понимается отсутствие более 3 месяцев,
подтверждённое документально (командировочное удостоверение, справка ВК и др.).
Пошаговая инструкция для члена кооператива
- Получить письменное согласие членов семьи.
- Обратиться в правление кооператива за разрешением.
- Заключить договор найма в простой письменной форме.
- Зарегистрировать договор в Росреестре, если срок ≥ 1 год.
- Передать копию договора в правление кооператива.
Часто задаваемые вопросы
Вопрос: Можно ли сдавать помещение через Airbnb?
Ответ: Да, но при уведомлении правления и соблюдении правил пожарной безопасности
и миграционного учёта (ФЗ-163 «О туризме»).
Вопрос: Какие налоги платить?
Ответ: Член кооператива платит НДФЛ 13 % (или 6 % при патенте),
кооператив, налог на прибыль 20 % с дохода от сдачи своих помещений.
Статья 128 ЖК РФ устанавливает две самостоятельные основания для сдачи жилых помещений
в доме жилищного кооператива: по инициативе члена кооператива (ч. 1) и по решению самого кооператива (ч. 2).
В обоих случаях обязательно соблюдение формальных процедур и защита прав всех участников жилищных отношений.
Для актуальной справки: проверяйте изменения в ЖК РФ на официальном портале pravo.gov.ru
или обращайтесь к квалифицированному юристу по жилищным вопросам.