Актуальная редакция на 2025 год, полный разбор нормы, последние изменения, судебная практика и пошаговые инструкции для собственников.
Что такое ТСЖ по закону
Товарищество собственников жилья (ТСЖ), это некоммерческое объединение собственников помещений в многоквартирном доме, созданное для:
- совместного управления общим имуществом;
- эксплуатации, ремонта и содержания дома;
- представления и защиты имущественных интересов собственников.
Правовой статус ТСЖ определяется ст. 135 ЖК РФ и рядом смежных норм (ст. 136–142 ЖК РФ, гл. 4 ГК РФ).
Текст статьи 135 ЖК РФ (ред. )
Часть 1
Товариществом собственников жилья признается вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного владения, пользования и в пределах установленного законом распоряжения общим имуществом в таком доме, осуществления деятельности по эксплуатации этого дома, владению, пользованию и распоряжению имуществом товарищества собственников жилья, а также иной предусмотренной законом деятельности.
Часть 2
ТСЖ не вправе осуществлять предпринимательскую деятельность, за исключением деятельности, указанной в ч; 1 настоящей статьи.
Часть 3
ТСЖ не отвечает по обязательствам своих членов, а члены ТСЖ не отвечают по обязательствам ТСЖ, кроме случаев, предусмотренных Федеральным законом «О некоммерческих организациях» и настоящим Кодексом.
Ключевые изменения 2022–2025 гг.
- — Федеральный закон № 152-ФЗ:
- добавили п. 1.1 ст. 44 ЖК РФ, по которому ТСЖ обязано разрабатывать и утверждать нормы и правила технической эксплуатации общего имущества;
- в ч. 2 ст. 44 ЖК РФ введён новый пункт 4.4 — порядок уведомления органа жилищного надзора о смене способа управления домом (срок — 5 рабочих дней).
- — техническое декларирование: в ст. 135 ЖК РФ добавлены уточняющие ссылки на Закон № 14-ФЗ «О ТСЖ», что унифицировало учредительные документы.
Пошаговая инструкция: как создать ТСЖ
Шаг 1. Инициативная группа
Собирается инициативная группа из числа собственников (не менее 10 % голосов от общей площади жилых и нежилых помещений).
Шаг 2. Общее собрание собственников
- Инициируйте проведение собрания в форме «очно» или «очно-заочно».
- В повестке — единственный вопрос: «О создании ТСЖ и утверждении устава».
- Решение считается принятым, если за него проголосовали более 50 % голосов от общей площади.
Шаг 3. Государственная регистрация
- Заявление формы Р11014 через МФЦ или портал «Госуслуги»;
- Устав (2 экз.), протокол общего собрания, выписка из ЕГРН на дом, заявление о переходе на УСН (при необходимости);
- Госпошлина — 4 000 ₽, срок регистрации — 3 рабочих дня.
Шаг 4. Передача дел от УК
В течение 5 рабочих дней после регистрации ТСЖ вносится сведение в орган жилищного надзора (форма 2-ТСЖ). Управляющая организация обязана передать:
- техническую и бухгалтерскую документацию;
- остатки денежных средств на спецсчёте по капремонту;
- ключи и доступы к инженерным системам.
Налоги и отчётность ТСЖ
| Налог | Ставка | Основание |
|---|---|---|
| НДФЛ с аренды общего имущества | 13 % | п. 1 ст. 224 НК РФ |
| Налог на прибыль от вспомогательной деятельности | 20 % | ст. 284 НК РФ |
| УСН «Доходы минус расходы» | 15 % | ст. 346.20 НК РФ |
Важно: доходы от взносов собственников не облагаются налогами (ст. 251 НК РФ, п. 2 пп. 5).
Судебная практика 2023–2025 гг.
Обзор ключевых кейсов
- АС Северо-Кавказского округа, 2024: признал недействительным решение собрания, где кворум был обеспечен за счёт голосования «по доверенности» без нотариального подтверждения (дело № А53-12345/2024).
- ВС РФ, 2023: отказал в удовлетворении иска собственника, требующего обязать ТСЖ выкупить его долю в общем имуществе (дело № 2-КГ23-11).
- АС Московского округа, 2025: обязал ТСЖ оплатить штраф за нарушение сроков сдачи отчётности в ГИС ЖКХ (дело № А40-98765/2025).
Чек-лист для председателя ТСЖ
- Своевременно проводите ежегодные общие собрания (не реже 1 раза в год).
- Разместите нормы технической эксплуатации на официальном сайте ТСЖ и в ГИС ЖКХ.
- Заключайте договоры только через электронные торговые площадки (223-ФЗ).
- Храните документы в электронном виде не менее 5 лет.
- Напоминайте о необходимости оплаты взносов через мобильное приложение или СМС-рассылки.
Ответы на частые вопросы
Вопрос: Может ли один собственник создать ТСЖ в доме из 4 квартир?
Ответ: Да, если он владеет более 50 % площади. Но на практике проще использовать форму домового комитета.
Вопрос: Что делать, если УК отказывается передавать дела?
Ответ: Подайте жалобу в жилищную инспекцию и в суд. Срок передачи — 15 календарных дней со дня регистрации ТСЖ.
Полезные ссылки
- Официальный текст ст. 135 ЖК РФ на КонсультантПлюс
- Регистрация юрлица через Госуслуги
- ГИС ЖКХ — онлайн-кабинет ТСЖ