Актуальность на 04 августа 2026 г․
Ниже приведён подробный анализ статьи 138 ЗК РФ с учётом всех изменений, вступивших в силу к 2026 году, а также практики её применения на примере товариществ собственников жилья (ТСЖ) и иных землепользующих образований․

Нормативное содержание статьи 138 ЗК РФ

Статья 138 Земельного кодекса РФ входит в главу VI «Права и обязанности собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков при использовании земельных участков»․ В редакции, действующей на 2026 г․, она устанавливает:

1. Общий принцип ответственности всех участников земельных отношений за сохранение качества земель;
2. Обязанность бережного использования земли как природного объекта и недвижимого имущества;
3. Требования к недопущению ухудшения экологических и хозяйственных показателей земельного участка;
4. Порядок компенсации ущерба, причинённого земельному участку вследствие ненадлежащего использования;
5. Взаимодействие с органами государственной регистрации недвижимости при прекращении существования исходных участков (ч․ 3 ст․ 11․4 ЗК РФ в связке с Федеральным законом от № 218-ФЗ)․

Ключевые термины и понятия

• Исходные земельные участки
  Участки, из которых образуются новые (например, при разделе, объединении, перераспределении)․ С момента внесения записи в ЕГРН о правах на все образуемые участки исходные прекращают существование (п․ 2 ст․ 11․4 ЗК РФ)․
• Бережное использование
  Комплекс мероприятий, включающий соблюдение:
  • экологических нормативов;
  • правил охраны плодородия почв;
  • требований градостроительного регламента;
  • ограничений сервитутов и публичных сервитутов (ст․ 39․33–39․36-1 ЗК РФ)․
• Ухудшение качества земель
  Любые изменения характеристик, влекущие снижение:
  • плодородия почв;
  • экологической устойчивости территории;
  • кадастровой стоимости;
  • возможности использования по целевому назначению․

Практическое применение: пример ТСЖ

Согласно ст․ 138 ЖК РФ, товарищество собственников жилья обязано, в частности:

1. обеспечивать благоустройство и надлежащее использование закреплённого за домом земельного участка;
2. соблюдать требования земельного законодательства, в т․ч․ ст․ 138 ЗК РФ;
3. не допускать самовольного захвата или снижения качества земель общего пользования․

Конкретный кейс:
ЖК «Солнечный-2» (г․ Тула) в 2025 г․ проводил объединение двух придомовых участков․ После межевания были образованы три новых участка (парковая зона, детская площадка и зона подземного паркинга)․ Исходные два участка прекратили существование с момента внесения записей в ЕГРН (см․ Федеральный закон № 218-ФЗ)․ ТСЖ, руководствуясь ст․ 138 ЗК РФ, несёт ответственность за:

• сохранение плодородного слоя при строительстве паркинга (вынесен гумус за пределы участка, последующее восстановление дернины);
• компенсацию ущерба в размере 48 300 руб․ за незаконную вырубку 12 деревьев (постановление администрации Ленинского района г․ Тулы № 145-р/2025)․

Порядок компенсации ущерба

Частые ошибки и риски

• Игнорирование сроков межевания․ Несвоевременное уведомление Росреестра влечёт признание сделки недействительной․
• Отсутствие экологического аудита при строительстве на сельхозземлях․ Штрафы до 500 000 руб․ (ст․ 8․7 КоАП РФ)․
• Неполный перечень обязанностей ТСЖ․ Хотя ст․ 138 ЖК РФ формулирует перечень как «исчерпывающий», суды расширительно трактуют обязанности по охране земель (п․ 5 Постановления Пленума ВС РФ от № 18)․

Алгоритм действий для собственника / ТСЖ

1. Проверьте кадастровый паспорт на соответствие фактическому использованию․
2. Уточните градостроительный план и сервитуты (публичные и частные)․
3. Разработайте План бережного использования (шаблон Минэкологии РФ 2024 г․)․
4. Организуйте регулярные инвентаризации почв и зелёных насаждений (раз в 3 года)․
5. Фиксируйте изменения в ЕГРН не позднее 5 рабочих дней после завершения любых работ․

Статья 138 ЗК РФ — это не просто «запретительная» норма, а основа для системного подхода к сохранению земельного фонда․ В условиях 2026 г․, когда вступили в силу новые экологические коэффициенты кадастровой оценки и ужесточены штрафы, бережное использование земель перестало быть «добровольной» инициативой — это финансовая и правовая необходимость․

Полезные ссылки:

• Земельный кодекс РФ (действующая редакция)
• Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр)
• Минстрой РФ: типовые решения для ТСЖ и ЖКС