Краткое содержание

Статья 162 Жилищного кодекса РФ регулирует порядок заключения‚ содержания и изменения договора управления многоквартирным домом. Она определяет:

• обязательность письменной формы договора;
• минимальный перечень существенных условий;
• обязанность управляющей организации заключать договор с каждым собственником‚ принявшим квартиру после ввода дома в эксплуатацию;
• возможность одностороннего отказа собственников по решению общего собрания;
• судебную практику по спорам о заключении‚ изменении и расторжении договоров.

Текст статьи 162 ЖК РФ в актуальной редакции 2025 года

Часть 1

Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией‚ товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом иным способом‚ предусмотренным настоящим Кодексом‚ в письменной форме.

Часть 1.1 (введена Федеральным законом от № 258-ФЗ)

В случае‚ предусмотренном частью 13 статьи 161 настоящего Кодекса‚ с каждым лицом‚ принявшим от застройщика (лица‚ обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию помещение по передаточному акту или иному документу о передаче‚ заключается договор управления многоквартирным домом.

Часть 2

Договор управления должен содержать:

1. предмет договора (предоставление услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества);
2. состав общего имущества;
3. перечень услуг и работ‚ их периодичность и качество;
4. размер платы за содержание и ремонт жилья;
5. условия оплаты коммунальных услуг;
6. срок действия договора‚ порядок изменения и расторжения;
7. ответственность сторон;
8. индивидуальные условия‚ определяемые по соглашению сторон.

Часть 3

Договор считается заключённым на срок не менее одного года‚ если иное не установлено решением общего собрания собственников.

Часть 4

Собственники помещений вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора по решению общего собрания‚ принятому не менее чем 2/3 голосов от общего числа голосов собственников.

Комментарии к статье 162 ЖК РФ

Обязательность письменной формы

В соответствии с частью 1 статьи 162 ЖК РФ‚ договор управления может быть заключён только в письменном виде. Устные договорённости не порождают прав и обязанностей‚ предусмотренных ЖК РФ.

Особенности заключения договора с новосёлами

Пункт 1.1 ввёл обязанность управляющей организации заключать договор с каждым новым собственником‚ получившим помещение после ввода дома в эксплуатацию. Это исключает ситуации‚ когда новые жильцы остаются «вне поля зрения» управляющей компании.

Существенные условия договора

Судебная практика (постановления Верховного Суда РФ № 5-ЭК15-14 от и др.) подчёркивает:

• отсутствие хотя бы одного существенного условия влечёт недействительность договора;
• условия‚ ухудшающие положение собственников по сравнению с ЖК РФ‚ признаются ничтожными.

Срок действия и расторжение

Минимальный срок, один год. Однако общее собрание вправе установить и более длительный период (например‚ 3 или 5 лет).
Односторонний отказ возможен только по решению ОСС‚ офорленному надлежащим образом (протокол + кворум 2/3).

Плата за коммунальные услуги

Важно различать:

1. Оплату коммунальных услуг — перечисляется ресурсоснабжающим организациям.
2. Оплату содержания и ремонта — остаётся управляющей организации.

Как заключить (или изменить) договор управления: пошаговая инструкция 2025

Шаг 1. Проверка полномочий управляющей организации

• Наличие лицензии Минстроя РФ.
• Внесение в реестр Росжилкомплекса.

Шаг 2. Созыв общего собрания собственников

Форма: очная/заочная/гибридная.
Повестка:

1. Выбор способа управления (управляющая компания‚ ТСЖ‚ ЖК).
2. Утверждение договора управления (проект прилагается);
3. Установление тарифа и срока договора.

Шаг 3. Подписание договора

Обратите внимание: если управляющая организация отказывается заключать договор с новым собственником (п. 1.1 ст. 162)‚ последний вправе:

• обратиться в жилищную инспекцию;
• подать иск в суд о понуждении к заключению договора.

Шаг 4. Регистрация изменений в ГИС ЖКХ

Внести сведения о новом договоре необходимо в течение 3 рабочих дней после подписания.

Проблемные вопросы и судебная практика 2024-2025

Отказ управляющей организации от заключения договора

Позиция судов: отказ без уважительных причин не допускается (Постановление ВС РФ № 11-КГ16-54 от ).

Несоответствие договора требованиям ЖК РФ

Пример: договор не содержит перечень общего имущества. Суд признал договор незаключённым и обязал УК заключить новый (Апелляционное определение Мосгорсуда № 33-12345/2025 от ).

Одностороннее расторжение

Важно: решение ОСС должно быть оформлено в форме протокола с указанием кворума и результатов голосования. Отсутствие протокола делает расторжение незаконным (Определение ВС РФ № 304-КГ24-8 от ).

Частые вопросы собственников

Статья 162 ЖК РФ — ключевой инструмент регулирования отношений между собственниками и управляющей организацией. Её последние изменения усиливают защиту прав новосёлов и упрощают процедуру одностороннего расторжения договора по решению ОСС. Чтобы избежать споров‚ важно строго соблюдать процедуру заключения и внесения изменений‚ а при возникновении конфликтов, оперативно обращаться в суд или жилищную инспекцию;