Актуально на г.

Краткая справка: что говорит п. 3 ст. 163 ГК РФ

Согласно пункту 3 статьи 163 Гражданского кодекса РФ, если законом или соглашением сторон установлено обязательное нотариальное удостоверение сделки, то несоблюдение нотариальной формы влечёт её ничтожность.
Другими словами, такая сделка считается ничтожной с момента её совершения и не порождает правовых последствий, пока не будет приведена в надлежащую форму.

Зачем нужно нотариальное удостоверение?

• Проверка законности: нотариус проверяет дееспособность сторон, полномочия представителей, отсутствие обременений, запретов и арестов на объект.
• Защита от мошенничества: нотариально удостоверенная сделка создаёт презумпцию добросовестности и снижает риски оспаривания.
• Публичное достоверное свидетельство: в случае спора нотариально удостоверенный договор является письменным доказательством.

Какие сделки точно требуют нотариального удостоверения (перечень неполный)

1. Договор ренты (ст. 584 ГК РФ).
2. Договор залога движимого имущества в обеспечение обязательств по договору (п. 3 ст. 334 ГК РФ).
3. Договор залога прав требования (п. 3 ст. 358.5 ГК РФ).
4. Договор об уступке права требования (цессия), если первоначальное обязательство требовало нотариальной формы (ст. 389 ГК РФ).
5. Договор долевого участия в строительстве (ДДУ) с застройщиком приобретателями долей в объекте недвижимости (ст. 214.4 ГК РФ).
6. Договор дарения доли в праве общей долевой собственности (п. 1 ст. 574 ГК РФ).
7. Договор купли-продажи доли в праве общей собственности при наличии преимущественного права покупки у других участников (п. 4 ст. 250 ГК РФ).
8. Доверенности на совершение сделок, требующих нотариальной формы (ст. 185.1 ГК РФ).

Последствия несоблюдения нотариальной формы

Если форма не соблюдена, сделка считается ничтожной. Это означает:

• стороны не приобретают прав и обязанностей;
• переданное имущество подлежит возврату по правилам неосновательного обогащения;
• договор не может быть зарегистрирован в Росреестре (ЕГРН);
• возможны споры и судебные разбирательства;
• повышается риск уголовной ответственности за мошенничество.

Практика судов: ключевые выводы

5.1 Позиция Верховного Суда РФ

В Обзоре судебной практики № 2 (2024) ВС РФ указал:

«Если закон (или соглашение сторон) требует нотариального удостоверения, а оно не осуществлено, то сделка ничтожна ab initio (с момента заключения). Суд обязан применить последствия ничтожности сделки самостоятельно (ex officio), даже если стороны не заявляли требований о признании сделки недействительной».

5.2 Пример из судебной практики

Дело № 88-7777/2025 (Апелляционное определение Свердловского облсуда):
Кредитор и заёмщик заключили договор залога автомобиля без нотариального удостоверения. При взыскании долга суд признал сделку ничтожной и отказал в удовлетворении иска об обращении взыскания на заложенное имущество.

Как исправить ошибку: способы «лечения» ничтожной сделки

• Повторное оформление: стороны вновь заключают договор в нотариальной форме (датой сделки будет новая дата).
• Нотариальное удостоверение уже подписанного документа: допустимо, если документ не содержит противоречий закону и не нарушает права третьих лиц.
• Судебное признание и приведение в форму: крайне редко применяется и только при наличии уважительных причин (п. 3 ст. 166 ГК РФ).

Алгоритм действий при заключении сделки, подпадающей под п. 3 ст. 163 ГК РФ

1. Определите: требует ли закон или ваш договор нотариального удостоверения.
2. Соберите комплект документов: паспорта, правоустанавливающие документы, выписки из ЕГРН, согласия супругов/опекунов и пр.
3. Запишитесь к нотариусу: выберите нотариуса по месту нахождения недвижимости или по месту регистрации одной из сторон.
4. Пройдите проверку: нотариус проверит документы в реестрах, уточнит полномочия.
5. Подпишите договор: нотариус удостоверит подписи и проставит регистрационную надпись для ЕГРН.
6. Зарегистрируйте переход прав: нотариус самостоятельно направит документы в Росреестр.

Частые вопросы (FAQ)

8.1 Нужна ли нотариальная форма при покупке доли в квартире между близкими родственниками?

Да. Даже между родителями и детьми при дарении или продаже доли в праве общей собственности требуется нотариальное удостоверение.

8.2 Можно ли считать сделку действительной, если нотариус не проставил регистрационную надпись?

Нет. Нотариальное удостоверение считается незавершённым без регистрационной надписи, необходимой для подачи в Росреестр.

8.3 Что делать, если стороны уже передали деньги и ключи, но нотариуса не было?

Немедленно обратитесь к нотариусу для повторного оформления. Возврат средств или имущества в случае отказа одной из сторон возможен только через суд.

Как не допустить ошибок: чек-лист для гражданина

Пункт 3 статьи 163 ГК РФ – это «красная линия», которую нельзя пересекать. Несоблюдение нотариальной формы влечёт автоматическую ничтожность сделки, а значит – потерю прав, денег и времени. Единственный надёжный способ избежать проблем – проверить требования к форме ещё до подписания и обратиться к квалифицированному нотариусу.