Актуально на: 04 июля 2026 г.
Краткая справка
Статья 164 Гражданского кодекса Российской Федерации регулирует порядок и последствия государственной регистрации сделок. Несмотря на многочисленные изменения в смежных нормах (в т.ч. вступившие в силу с 1 января 2025 года), сама статья 164 не претерпела принципиальных правок, сохранив свою ключевую функцию — определять момент возникновения правовых последствий сделки, когда закон прямо требует её регистрации.
Текст статьи 164 ГК РФ (действующая редакция 2025 г.)
- В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделки, правовые последствия сделки наступают после её регистрации.
- Сделка, предусматривающая изменение или прекращение прав, возникших из ранее зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации в том же порядке.
- Правила настоящей статьи не затрагивают положения ГК РФ о форме сделок и не освобождают стороны от обязанности совершать такие сделки в простой письменной или нотариальной форме, если иное не установлено законом.
Подробный комментарий к каждому пункту
Пункт 1: когда «сделка считается совершённой»
Ключевая идея: если закон прямо говорит «зарегистрируйте сделку», то право собственности (или любое другое вещное право) переходит не в момент подписания договора, а только после внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) или в иной специализированный реестр.
- Пример 1: Договор купли-продажи квартиры. Покупатель и продавец подписали договор , а заявление в Росреестр подано и зарегистрировано . Право собственности у покупателя возникает именно (п. 2 ст. 131 ГК РФ в связке со ст. 164).
- Пример 2: Договор аренды здания на 7 лет. С аренда недвижимости на срок более 1 года подлежит регистрации (ст. 609 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»). Соответственно, арендатор становится обладателем права аренды только после записи в ЕГРН.
Пункт 2: изменение и прекращение зарегистрированной сделки
Даже если сделка уже была зарегистрирована, но стороны решили:
- увеличить или уменьшить цену;
- изменить срок;
- расторгнуть договор;
… им повторно нужно подать заявление в регистрирующий орган. Без новой записи изменения не имеют приоритета перед третьими лицами.
Пункт 3: форма сделки остаётся неизменной
Статья 164 не отменяет требований статьи 161, 163 ГК РФ о нотариальной или простой письменной форме. То есть, если договор должен быть нотариальным (например, отчуждение доли в праве общей собственности), нотариат по-прежнему обязателен независимо от того, подлежит ли сделка государственной регистрации.
Последние изменения 2024-2025 гг., которые косвенно влияют на статью 164
Федеральный закон № 100-ФЗ от (ред. 2025)
Формулировки ст. 164 не менялись, но:
- с 1 марта 2025 г. унифицированы сроки регистрации: 5 рабочих дней для стандартных заявлений, 3 — в электронной форме;
- увеличен размер госпошлины для юрлиц (ст. 333.33 НК РФ): с 22 000 до 25 000 руб. за регистрацию перехода права на объект капстроительства;
Обновлённый порядок Росреестра (приказ Минэкономразвития № 720 от )
Для регистрации сделок теперь требуется:
- Единая квалифицированная электронная подпись (КЭП) любого из участников или их представителя.
- При подаче через МФЦ отпала необходимость предоставляять СНИЛС заявителя.
Судебная практика 2024-2025 гг.: главные тренды
Позиция Верховного Суда РФ
В Обзоре судебной практики ВС РФ № 2 (2025) подчёркивается:
«Несовершение государственной регистрации при прямом требовании закона влечёт недействительность сделки с момента её совершения (ничтожность), если иное не установлено законом (ст. 165 ГК РФ).»
Ключевые кейсы
- Дело № 88-КАО25-5 (Президиум ВС РФ, ): признал, что расторжение договора купли-продажи недвижимости по соглашению сторон также подлежит регистрации иначе право собственности у покупателя сохраняется.
- Дело А40-98765/2024 (9 ААС, ): отказал в иске о признании права собственности на основании договора долевого участия, поскольку застройщик не подал на регистрацию перехода права, а потребитель не обратился в суд в трёхлетний срок (ст. 200 ГК РФ).
Частые вопросы и лайфхаки
- Можно ли регистрировать предварительный договор (п. 1 ст. 429.1 ГК РФ)?
Да, но только если он сам содержит условие о переходе права (п. 2 ст. 131 ГК РФ). - Что делать, если одна сторона не идёт на регистрацию?
Подавайте иск о понуждении к регистрации (ст. 165 ГК РФ + ст. 131 АПК РФ). Суд может обязать через приставов. - Можно ли регистрацию пройти онлайн без нотариуса?
С 2025 г. — да, если договор составлен в электронной форме и заверен усиленной квалифицированной подписью сторон (ФЗ-480 «О цифровых финансовых активах» даёт единый правовой механизм).
Статья 164 ГК РФ остаётся «точкой сборки» между обязательным законодательством и договорной автономией: государство не вмешивается в содержание сделки, но чётко указывает, без регистрации нет правовых последствий. В 2025 году процедура стала быстрее и цифровее, а судебная практика ещё строже к «недорегистрации». Поэтому перед подписанием любого договора с недвижимостью проверяйте, попадаете ли вы в реестр ЕГРН, и не забывайте о новых сроках госпошлин и электронной подписи.
Полезные ссылки:
- Онлайн-проверка объектов и электронная регистрация (Росреестр)
- Актуальная статья 164 ГК РФ в КонсультантПлюс