Дата актуализации: 04 июля 2026 г. 15:44:46
Общее положение
Статья 164 ГК РФ закрепляет особый порядок наступления правовых последствий для отдельных категорий сделок.
В отличие от общего правила о моменте заключения договора (ст. 433 ГК РФ), здесь речь идёт о тех случаях, когда закон прямо требует государственной регистрации сделки как дополнительного условия её действительности.
Текст статьи 164 ГК РФ
- В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после её регистрации.
- Сделка, подлежащая государственной регистрации, считается заключённой с момента такой регистрации.
Ключевые разъяснения
Государственная регистрация не является формой сделки
В юридической литературе и судебной практике неоднократно подчёркивается: регистрация — это внешний правовой акт, придающий публичность уже совершённому договору.
Она не заменяет ни письменную, ни нотариальную форму и не влияет на содержание соглашения сторон.
Однако без регистрации сделка не порождает желаемых правовых последствий (перехода права собственности, возникновения сервитута и т. д.).
Перечень сделок, требующих регистрации
- Договоры купли-продажи, мены, дарения недвижимости (ст. 551 ГК РФ).
- Договоры ипотеки и залога недвижимого имущества (ст. 339 ГК РФ).
- Передача доли в уставном капитале ООО при сделках с недвижимым имуществом (п. 2 ст. 21.1 Закона об ООО).
- Договоры аренды земельных участков сроком более пяти лет (п. 2 ст. 609 ГК РФ).
Исчерпывающий перечень закреплён в Федеральном законе от № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Момент заключения сделки
Судебная практика (Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от ) подтверждает:
«если законом установлена обязательная регистрация сделки, она считается заключённой не в момент подписания договора, а в момент внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН)».
Последствия нарушения требований статьи 164
| Ситуация | Правовые последствия |
|---|---|
| Регистрация не проведена | Сделка считается не заключённой; недвижимость не переходит к покупателю, залог не возникает. |
| Одна из сторон уклоняется от подачи заявления | Другая сторона вправе требовать через суд понудительную регистрацию (ст. 445 ГК РФ). |
| Ошибка в ЕГРН | Допускается внесение исправлений по правилам ст. 61 закона № 218-ФЗ. |
Практические рекомендации
- Проверьте категорию объекта. Если речь идёт о недвижимости, в 99 % случаев потребуется регистрация.
- Подготовьте пакет документов заранее: договор в 3 экз., кадастровый паспорт, выписка ЕГРН, согласие супруга/супруги (при необходимости).
- Используйте электронную подпись. Подать заявление можно через МФЦ или онлайн-сервис Росреестра.
- Фиксируйте дату. С момента получения выписки из ЕГРН начинают течь сроки исковой давности и обязательства по налогам.
Статья 164 ГК РФ — это «точка невозврата» для ряда значимых сделок.
Не путайте момент подписания договора с моментом его регистрации: именно вторая дата является отправной точкой для перехода прав и возникновения обязательств.
Информация предоставлена в справочных целях. За индивидуальной правовой помощью обращайтесь к квалифицированному юристу.