Продажа квартиры всегда связана с необходимостью подсчёта налоговых последствий.
В центре внимания — пункт 1 подпункта 1 статьи 220 НК РФ, который даёт право уменьшить налогооблагаемую базу по НДФЛ при реализации недвижимости.
Ниже разберёмся, какие цифры, сроки и документы действуют в 2024–2026 годах.
Когда вообще возникает налог при продаже квартиры
Обязанность заплатить 13 % НДФЛ появляется, если объект находился в собственности меньше минимального срока владения (п. 2 ст. 217.1 НК РФ):
- 3 года — если квартира получена:
- по наследству или в дар от члена семли/близкого родственника;
- в результате приватизации;
- по договору пожизненного содержания.
- 5 лет — во всех остальных случаях (куплена на рынке, получена по ДДУ и т. д.).
Если с момента регистрации права прошло больше указанного срока, доход от продажи освобождается от НДФЛ полностью и вычет не нужен.
Виды вычетов при продаже квартиры по статье 220 НК РФ
Фиксированный вычет в 1 000 000 руб.
Проще всего воспользоваться бездокументарным вычетом: из цены продажи вычитается 1 млн руб., а 13 % начисляются с остатка.
Вычет в размере фактических расходов
Вместо 1 млн руб. можно уменьшить выручку на:
- сумму, за которую ранее была куплена эта же квартира (подтверждается ДКП, распиской, выпиской из ЕГРН);
- документально подтверждённые расходы на ремонт, если квартира продавалась «в сыром виде» (кассовые чеки, акты выполненных работ, договоры).
Выбор между пунктами 2.1 и 2.2 зависит от того, какой способ даёт большую экономию: 1 млн руб. или фактические расходы. Выбрать можно только один вариант за один объект.
Как рассчитать налог: примеры на 2025–2026 годы
| Сценарий | Цена продажи, руб. | Цена покупки, руб. | Мин. срок владения | Налог к уплате, руб. |
|---|---|---|---|---|
| Квартира куплена в 2021 г., продаётся в 2025 г. | 4 500 000 | 3 200 000 | 4 года (меньше 5) | (4 500 000 − 3 200 000) × 13 % = 169 000 |
| Квартира получена по наследству в 2022 г., продана в 2026 г. | 5 000 000 | 0 | 4 года (больше 3) | 0 — освобождение по сроку |
| Цена покупки неизвестна, вычет 1 млн руб. | 2 400 000 | — | 3 года (меньше 5) | (2 400 000 − 1 000 000) × 13 % = 182 000 |
Документы и алгоритм получения вычета в 2024–2026 гг.
- Подготовить пакет бумаг:
- 3-НДФЛ;
- копия паспорта;
- ЕГРН на проданную квартиру (выписка не старше 3 дней);
- договор купли-продажи (в двух экземплярах: старый и новый);
- платёжные документы: выписка из банка, квитанция, чек;
- документы, подтверждающие первоначальные расходы (ДКП, акты, чеки на ремонт).
- Подать декларацию: до 30 апреля года, следующего за годом продажи, через личный кабинет ФНС, МойНалог или лично.
- Уплатить налог: до 15 июля.
- Заявить о возврате переплаты: если был удержан налог агентом (например, покупатель заплатил через нотариуса), подаётся заявление на зачёт/возврат.
Особые ситуации
Продажа доли
При продаже доли в праве общей собственности вычет в 1 млн руб. распределяется пропорционально доле.
Если доля продаётся отдельным договором, каждый собственник получает право на полный вычет 1 млн руб.
Обмен с доплатой
При обмене равноценных квартир с доплатой налог возникает только на сумму доплаты, если срок владения меньше минимального.
Несколько квартир за год
Вычет в 1 млн руб. ограничивается по всем объектам в совокупности за налоговый период. Но вычет по расходам предоставляется для каждого объекта отдельно.
Частые ошибки и как их избежать
- Неверный срок владения; Проверяйте дату регистрации права именно собственности, а не ДДУ;
- Отсутствие документов на расходы. Без чеков вычет по фактическим расходам не примут.
- Забыли про материнский капитал. Если при покупке использовались средства МК, их нужно исключить из расходов.
- Перепутали имущественные вычеты. Вычет при покупке (до 2 млн руб.) не связан с вычетом при продаже (1 млн руб.). Их можно использовать одновременно, но по разным основаниям.
Планы на будущее: изменения с 1 января 2025 года
Федеральным законом № 418-ФЗ от г. внесены корректировки в подпункт 2 пункта 2 ст. 220 НК РФ.
С 2025 года налогоплательщик вместо применения имущественного вычета может уменьшить облагаемую базу на фактические расходы, связанные с приобретением продаваемого имущества.
Формально механизм не изменился, но процедура подачи 3-НДФЛ упрощается: в декларации появится отдельный раздел «Выбор способа уменьшения доходов».
Краткий чек-лист продавца
- Узнать дату регистрации собственности в ЕГРН.
- Сравнить срок владения с 3 / 5 годами.
- Определить цену продажи и документальные расходы.
- Выбрать: 1 млн руб. или реальные расходы.
- Сдать 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года.
- Уплатить налог до 15 июля.
Итак, статья 220 НК РФ — это главный инструмент снижения НДФЛ при продаже недвижимости. Грамотный выбор вычета и своевременное оформление документов позволяют сэкономить десятки и даже сотни тысяч рублей.