Кратко: статья 249 ГК РФ закрепляет обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить текущий и капитальный ремонт, а также возвращать объект без долгов по коммунальным услугам и в состоянии, предусмотренном договором или законом. Ниже — разбор нормы по пунктам, практика судов и типовые ошибки.
Текст статьи 249 ГК РФ
«По договору аренды арендатор обязан:
- пользоваться имуществом в соответствии с его назначением, предусмотренным договором аренды, а при отсутствии такого условия — в соответствии с назначением имущества, определяемым его свойствами;
- поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счёт текущий и капитальный ремонт, если иное не предусмотрено законом или договором;
- по окончании договора вернуть имущество арендодателю в состоянии, в каком он его получил, с учётом нормального износа, если иное не предусмотрено договором аренды или законом.»
Комментарий по пунктам
Пункт 1 — правильное использование имущества
- Арендатор обязан придерживаться функционального назначения объекта. Например, в магазине нельзя разместить производственные станки без согласования.
- Если договором предусмотрены специальные ограничения (например, «не использовать для хранения химических веществ»), они имеют приоритет над «общим назначением».
Пункт 2 — ремонт и содержание
- Текущий ремонт, устранение мелких неисправностей (замена ламп, сантехники, замков).
- Капитальный ремонт — восстановление изношенных конструкций (кровля, фундамент, инженерные сети).
- Альтернатива: стороны могут в договоре переложить обязанность по капремонту на арендодателя или разделить расходы пропорционально.
Пункт 3 — возврат имущества
- Субъективный критерий: «в состоянии, в каком он его получил». Поэтому акт приёма-передачи при въезде/выезде — обязателен.
- Нормальный износ не требует компенсации, но споры возникают из-за разного понимания «нормальности» (см. судебную практику ниже).
Судебная практика
| Обстоятельства дела | Позиция суда | |
|---|---|---|
| Арендатор отказался делать капремонт кровли, ссылаясь на то, что это «должность арендодателя». | Верховный суд РФ (Определение № 305-ЭС15-4714 от ): «Если договор не изменяет правила ст. 249 ГК, обязанность арендатора сохраняется». | Взыскан 1,8 млн руб. за стоимость капремонта. |
| Арендодатель потребовал вернуть помещение «в первоначальном виде», включая перепланировку, сделанную арендатором. | 9 ААС (Постановление № 09АП-55678/2021): «Перепланировка с согласия арендодателя не требует демонтажа». | Иск удовлетворён частично — только за устранение самовольной перепланировки санузла. |
Типовые ошибки сторон
- Арендодатель: не включил в договор конкретный перечень «текущего» и «капитального» ремонта — приходится доказывать в суде.
- Арендатор: не делает фото/акт приёма-передачи при въезде, потом не может опровергнуть претензии.
- Обе стороны: игнорируют письменное согласование изменений: кто делает ремонт, в какие сроки, за чей счёт.
Практические рекомендации
- Арендодателю:
- включите в договор Приложение-дефектовку с фото и описанием состояния объекта;
- установите депозит (обеспечительный платёж) на случай неисполнения ремонта;
- Арендатору:
- фиксируйте все неисправности в Акте приёма-передачи с подписью обеих сторон;
- пропишите в договоре возможность зачёта стоимости улучшений при выкупе или досрочном расторжении;
Смежные статьи ГК РФ
- ст. 616 — ответственность за неисполнение обязанности по ремонту;
- ст. 623, последствия возврата имущества в ненадлежащем состоянии;
- ст. 622 — право арендодателя требовать досрочного расторжения за непроизводство ремонта.
Статья 249 ГК РФ — «коротко, но емко» формулирует основную обязанность арендатора. Чтобы избежать споров:
- Детализируйте объём и очерёдность ремонта в договоре.
- Фиксируйте фактическое состояние объекта при въезде и выезде.
- Своевременно согласовывайте изменения: кто, за чей счёт и в какие сроки проводит работы.
PS: при любых сомнениях составляйте дополнительное соглашение — это дешевле, чем судебные разбирательства.