Что говорит Гражданский кодекс РФ
Статья 256: «Общая собственность супругов»
Ключевой посыл статьи 256 ГК РФ — супружеская долевая собственность. В ней прямо указано:
- Имущество, нажитое супругами во время брака, считается их совместной собственностью.
- Не требуется государственной регистрации перехода доли от одного супруга к другому, если речь идёт о внутреннем распределении долей.
- Но если объект недвижимости уже зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), любые изменения в правообладателях должны быть внесены в реестр (п. 1 ст. 131 ГК РФ).
Почему «внутреннее» распределение не требует регистрации?
Когда супруги заключают брачный договор или соглашение о разделе имущества, они меняют внутренние доли между собой, но сам объект недвижимости остаётся зарегистрированным за теми же лицами в ЕГРН. В таком случае:
- Изменяется внутренний режим владения, а не право собственности в реестре.
- Если в дальнейшем один из супругов захочет распорядиться своей долей (продать, подарить, заложить), ему придётся сначала оформить право собственности в ЕГРН на свою долю.
Когда регистрация всё-таки нужна
Даже если супруги договорились «между собой», без внесения изменений в ЕГРН:
- Покупатели или наследники не смогут проверить «чистоту» сделки.
- Банки не примут объект в залог, если неясно, кто реальный собственник.
- Налоговая и Росреестр будут исходить из данных ЕГРН, а не из брачного договора;
Пример из судебной практики
В 2025 году Верховный суд РФ (определение № 18-КГ25-12) указал:
«…договор о разделе недвижимого имущества, заключённый супругами, не освобождает стороны от обязанности внести соответствующие изменения в ЕГРН; в противном случае возникающие у третьих лиц права могут быть оспорены».
Алгоритм действий при разделе недвижимости между супругами
- Составить соглашение (брачный договор или соглашение о разделе).
- Нотариально удостоверить документ (обязательно, если квартира в ипотеке).
- Обратиться в МФЦ или Росреестр с заявлением о внесении изменений в ЕГРН.
- Получить выписку ЕГРН с новыми сведениями о правообладателях.
Полезные ссылки
- Федеральный закон от N 218-ФЗ (ред. ) «О государственной регистрации недвижимости».
- Статьи 131, 219, 223, 256 ГК РФ.
- Информационный портал rosreestr.gov.ru.
Краткий итог
Статья 256 ГК РФ действительно позволяет супругам «внутренне» перераспределять доли без регистрации, но любое внешнее распоряжение недвижимостью (продажа, дарение, залог) требует обязательного внесения изменений в ЕГРН. Игнорирование этого правила создаёт риски для всех участников сделки.
Ключевое правило 2026 года: внутреннее распределение можно не регистрировать, но если доля выходит «из семьи», регистрация обязательна.