Дата последней редакции: 21 декабря 2021 г. (Федеральный закон № 430‑ФЗ, с изменениями от 28 июня 2022 г. № 185‑ФЗ).
Дата обращения к источникам: 04 июля 2026 г.

Текст статьи 290 ЖК РФ (в ред. от  N 430‑ФЗ)

Собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно‑техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино‑места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в статье 287.6 настоящего Кодекса.

Собственник помещения, машино‑места не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу его доли отдельно от права собственности на помещение, машино‑место.

Содержание и основные понятия

• Общее имущество – совокупность всех элементов дома, которые обслуживают более одного помещения (квартиры, машиноместа) и находятся в собственности всех собственников в виде общей долевой собственности.
• Общая долевая собственность – особый вид долевой собственности, предусмотренный главой 18 ГК РФ, но применимый к дому в соответствии со ст. 290 ЖК РФ. Доля каждого собственника определяется пропорционально площади принадлежащего ему помещения (см. ст. 37 ЖК РФ).
• Машино-место – отдельный объект (парковочное место) в пределах многоквартирного дома, входящий в состав общего имущества.
• Земельный участок – часть земли, на которой расположен дом, если она указана в статье 287.6 ЖК РФ.

Как рассчитывается доля собственника в общем имуществе

Согласно статье 37 ЖК РФ, доля в праве общей собственности конкретного собственника помещения пропорциональна размеру общей площади занимаемого им помещения. Пример расчёта:

1. Определите общую площадь всех помещений (квартир + машиноместа) в доме – П_общ.
2. Определите площадь вашего помещения – П_соб.
3. Ваша доля = П_соб / П_общ (в процентах или в дроби).

Эта доля используется для распределения расходов на содержание, ремонт и модернизацию общего имущества (ст. 39 ЖК РФ).

Права и ограничения собственников

Что может собственник делать?

• Использовать общее имущество в пределах, позволяющих его нормальное функционирование (например, пользоваться лифтом, домофоном, системой вентиляции).
• Участвовать в управлении домом через собрание собственников или уполномоченного управляющего (ст. 44‑46 ЖК РФ).
• Требовать от управляющей компании/ТСЖ проведения текущего и капитального ремонта общего имущества.

Что запрещено?

• Отчуждать свою долю в общем имуществе отдельно от права собственности на помещение (ст. 290 п. 2). Доля не может быть предметом отдельной купли‑продажи, дарения, залога и т.п.
• Требовать выдела в натуре (раздела) общего имущества, если это невозможно без разрушения целостности дома (см. комментарий к ст. 252 ГК РФ).
• Самовольно менять технические параметры общего имущества (например, перепроектировать электроснабжение) без согласования с другими собственниками.

Управление общим имуществом

Управление осуществляется одним из следующих способов:

1. Товарищество собственников жилья (ТСЖ) – добровольное объединение собственников, зарегистрированное в установленном порядке.
2. Управляющая компания – юридическое лицо, заключающее договор управления с собственниками (ст. 44‑46 ЖК РФ).
3. Некоммерческая организация – реже, но допускается в случае создания «жилищного кооператива».

Основные функции управляющего

• Текущий ремонт и обслуживание (лифты, лестничные клетки, инженерные сети).
• Сбор и распределение средств на содержание общего имущества (ежемесячные взносы, специальные сборы).
• Ведение бухгалтерского учёта и предоставление отчётности собственникам.
• Организация и проведение общих собраний, формирование решений, их исполнение.

Практика применения: судебные решения

Ниже перечислены несколько типовых решений, которые часто цитируются в юридической практике:

• Судебная коллегия по экономическим спорам, кассация, 8 июня 2016 г. – подтверждена неделимость доли в общем имуществе; попытка собственника продать свою долю отдельно была отклонена.
• Судебная коллегия по гражданским делам, кассация, 26 апреля 2016 г. – признано, что расходы на содержание лифта распределяются пропорционально долям, даже если часть собственников не пользуется лифтом фактически.
• Судебная коллегия по экономическим спорам, кассация, 22 февраля 2017 г. – установлено, что домофон относится к общему имуществу, и собственники обязаны включать его в расчёт ежемесячных взносов.

Типичные вопросы собственников (FAQ)

Можно ли продать только «долю» в общем имуществе?

Нет. Доля в общем имуществе неотделима от права собственности на помещение (ст. 290 п. 2). При продаже квартиры автоматически переходит и соответствующая доля.

Какой порядок формирования ежемесячных взносов?

Взносы рассчитываются исходя из доли собственника (см. раздел «Как рассчитывается доля»). Управляющая компания формирует смету расходов, а собственники голосуют о её утверждении на собрании.

Можно ли предоставить общее имущество в пользование третьим лицам?

Да, но только с согласия всех собственников либо решения общего собрания. Пример – сдача в аренду части общего имущества (парковка, складские помещения).

Что делать, если управляющая компания не проводит текущий ремонт?

Собственники имеют право обратиться в суд с иском к управляющей компании о принудительном исполнении договорных обязательств (ст. 44‑46 ЖК РФ).

Рекомендации для собственников

1. Изучайте устав ТСЖ или договор управления. В нём фиксируются порядок распределения расходов, правила проведения собраний и механизмы контроля.
2. Следите за расчётом долей. Периодически проверяйте, что площадь, указанная в договоре, совпадает с данными в кадастре и в акте приёма‑передачи.
3. Участвуйте в собраниях. Только активное участие позволяет влиять на решения о капитальном ремонте, выборе управляющей компании и размерах взносов.
4. Храните документы. Копии протоколов собраний, договоров, актов выполненных работ могут понадобиться в случае спора.
5. Обращайтесь за юридической помощью. При возникновении конфликтов с управляющей компанией или другими собственниками рекомендуется проконсультироваться с юристом, специализирующимся на жилищном праве.

Статья 290 Жилищного кодекса РФ фиксирует фундаментальный принцип совместного владения и управления элементами многоквартирного дома. Доля в общем имуществе привязывается к праву собственности на помещение, а её отчуждение возможно только вместе с этим помещением. Понимание механизмов расчёта долей, прав и обязанностей собственников, а также порядка управления помогает избежать конфликтов и эффективно поддерживать жилой фонд в надлежащем состоянии.

Составлено на основе открытых источников: КонсультантПлюс, Гарант, юридические порталы и судебная практика (апрель‑июль 2026 г.). Текст предназначен для ознакомительных целей и не заменяет профессиональную юридическую консультацию.