Актуально на 04 июля 2026 г.
Статья 39.29 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ) закрепляет единый порядок заключения соглашения о перераспределении земель и (или) земельных участков, находящихся как в государственной/муниципальной, так и в частной собственности. Положения нормы применимы при необходимости:
- образования нового самостоятельного земельного участка;
- изменения конфигурации уже существующих участков;
- объединения или дробления участков;
- выкупа или предоставления «компенсационных» земель взамен изымаемых.
Цель и предмет регулирования
Перераспределение — это добровольное (в некоторых случаях — принудительное, см. ст. 279 ЗК РФ) изменение границ земельных участков. Целью является создание условий для рационального землепользования, реализации инвестиционных проектов, строительства объектов инфраструктуры, а также устранение «раздробленности» и конфликтов между владельцами.
Круг участников соглашения
- Орган местного самоуправления (муниципальный район, городской округ, сельское поселение) — если хотя бы один участок находится в муниципальной собственности.
- Исполнительный орган государственной власти субъекта РФ — если один из участков принадлежит региону.
- Федеральный орган исполнительной власти или Росимущество, если участок федеральный.
- Собственники частных земельных участков — физические и юридические лица.
Этапы заключения соглашения
Этап 1. Инициатива и подготовка
Инициатор (любой из будущих участников соглашения) направляет заявление в уполномоченный орган с обоснованием необходимости перераспределения. К заявлению прилагаются:
- копии правоустанавливающих документов на все участки;
- кадастровые паспорта/выписки ЕГРН;
- схема желаемого изменения границ;
- проект межевания (если уже подготовлен).
Этап 2. Согласование границ
В течение 30 дней орган проводит публичные слушания (при необходимости), согласует проект межевания с заинтересованными лицами и готовит проект соглашения.
Этап 3. Подписание и регистрация
Соглашение подписывается всеми сторонами и в течение 5 рабочих дней направляется в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН. Без регистрации соглашение не порождает прав на вновь образованные участки.
Особенности перераспределения участков разной формы собственности
| Вид собственности | Ключевые особенности |
|---|---|
| Государственная/муниципальная | Необходимо постановление (распоряжение) органа власти; допускается предоставление земель без торгов, если это предусмотрено соглашением (п. 9 ст. 39.6 ЗК РФ). |
| Частная | Возможен обмен, выкуп, компенсация деньгами или иным земельным участком; важно соблюдение добровольности и эквивалентности. |
| Смешанная (часть гос/мун, часть частная) | Сторонами выступают как орган власти, так и частные собственники; в соглашении чётко прописываются размеры, кадастровые номера и форма компенсации. |
Содержание соглашения (обязательные реквизиты)
- Полные наименования сторон.
- Кадастровые номера и площади участков до и после перераспределения.
- Схема (чертёж) новых границ, заверенный кадастровым инженером.
- Размер компенсации (если она предусмотрена): денежной суммы, другого земельного участка, доли в объекте недвижимости и пр.
- Сроки государственной регистрации перехода права.
- Ответственность сторон за неисполнение обязательств.
- Подписи сторон и печати (для юрлиц/ИП).
Возможные причины отказа в заключении соглашения
- Нарушение требований ст. 11.9 ЗК РФ (минимальная площадь, санитарные зоны, градостроительные регламенты).
- Превышение пределов муниципального или регионального земельного фонда.
- Земельный участок обременён арендой, сервитутом или залогом без согласия обременителя.
- Наличие судебных споров о праве собственности.
Последствия вступления соглашения в силу
После регистрации в ЕГРН:
- Возникают новые кадастровые номера и новые правообладатели.
- Утрачиваются права на прежние участки в прежних границах.
- Одновременно прекращаются обременения, если иное не оговорено в соглашении.
- Государственный кадастровый учёт обновляется автоматически.
Практический пример
Ситуация: ООО «СтройИнвест» владеет 3 га земли под строительство жилого комплекса. Для размещения социальной инфраструктуры необходимы ещё 0,5 га, которые принадлежат муниципалитету. Муниципалитет готов передать участок частнику в обмен на строительство детского сада.
Решение: стороны заключают соглашение о перераспределении: «частный 3 га + 0,5 га муниципальный» → «единый 3,5 га в собственности ООО «СтройИнвест»». Взамен компания обязуется возвести и передать детский сад муниципалитету. Проект соглашения согласован с департаментом архитектуры, подписан главой района и зарегистрирован в Росреестре.
Судебная практика
В Постановлении Президиума ВАС РФ № 18341/11 от указано: «Соглашение о перераспределении земельных участков, заключённое в порядке ст. 39.29 ЗК РФ, порождает для сторон обязательства по передаче земельных участков в новых границах, которые подлежат исполнению в натуре и могут быть принудительно реализованы по иску любой из сторон».
Таким образом, соглашение имеет исполнительную силу и может быть реализовано через суд и службу судебных приставов.
Перспективы 2026-2027 гг.
С 1 января 2026 г. вступил в силу Федеральный закон № 12-ФЗ от , который:
- упрощает процедуру межевания при перераспределении за счёт внедрения цифровых моделей;
- вводит электронное соглашение, подписываемое через сервисы ЕСИА;
- сокращает срок регистрации в ЕГРН с 5 до 3 рабочих дней.
Статья 39.29 ЗК РФ — универсальный правовой инструмент, позволяющий гибко и законно изменять границы земельных участков без утраты прав собственности и с минимальными рисками. Ключ к успеху — строгое соблюдение процедуры, детальное описание всех параметров в соглашении и своевременная регистрация изменений в Едином государственном реестре недвижимости.