Статья 393 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) регулирует случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду без проведения торгов. Данная норма является одной из ключевых, поскольку определяет, в каких ситуациях органы государственной власти могут обойти конкурсный (аукционный) порядок и оформить договор аренды напрямую.
Общие положения Земельного кодекса
Земельный кодекс РФ — основной нормативный акт, регулирующий правоотношения, связанные с землёй. Он состоит из общих принципов (часть I), правового режима земельных отношений (часть II) и специальных положений (часть III). Статьи 39‑40, а также статья 393 находятся в части III, где определяются порядок и условия предоставления земельных участков в аренду и в собственность.
Что именно фиксирует статья 393?
Согласно формулировке статьи 393 ЗК РФ, без проведения торгов могут быть предоставлены в аренду такие земельные участки:
- участки, на которых расположены здания, сооружения, а также помещения в них, если собственники этих объектов (или лица, получившие их в хозяйственное ведение) имеют право оперативного управления;
- участки, предназначенные для строительства объектов, связанных с осуществлением государственных программ (например, объекты социальной инфраструктуры, сельскохозяйственные проекты, объекты обороны и т.п.);
- участки, предоставляемые в аренду в рамках государственных и муниципальных программ развития территорий, если проведение торгов противоречит целям программы;
- участки, находящиеся в собственности органов местного самоуправления и предназначенные для использования их собственниками в рамках правового режима оперативного управления.
Эти пункты в совокупности образуют «исключения» из общего правила, согласно которому аренда земельных участков должна осуществляться через конкурсный (аукционный) порядок.
Ключевые случаи, подпадающие под действие статьи 393
Ниже перечислены наиболее часто встречающиеся ситуации, когда статья 393 применяется на практике.
- Оперативное управление (ОУ) зданий и сооружений – если земля служит фундаментом для уже построенного объекта, собственник которого имеет право ОУ, то аренда такой земли может быть заключена без торгов. Пример: школа, находящаяся в муниципальном владении, и земельный участок под ней.
- Государственные программы развития – проекты «Жильё для молодых», «Развитие сельских территорий», строительство больниц, школ, детских садов. В рамках таких программ часто применяется статья 393 для ускорения процесса.
- Военно-стратегические нужды – аренда земель под военные полигоны, аэродромы, объекты обороны. Здесь проведение торгов может быть ограничено соображениями секретности.
- Сельскохозяйственное использование – предоставление земель в аренду фермерским хозяйствам, если они уже находятся в хозяйственном ведении и требуется лишь формализовать отношения.
- Местные инициативы – муниципальные проекты благоустройства, создания парков, спортивных площадок и т.п., когда ускоренный порядок позволяет быстрее реализовать инициативу.
Порядок предоставления земельного участка без проведения торгов
Подготовительный этап
- Определение правового статуса участка (государственная или муниципальная собственность).
- Установление наличия одного из оснований, указанных в статье 393.
- Подготовка проектной и технической документации, подтверждающей цель аренды.
- Согласование проекта с органами, уполномоченными на выдачу земельных участков (например, Департаментом земельных ресурсов, муниципальными органами).
Оформление договора аренды
- Составление договора в соответствии с требованиями ЗК РФ (указание срока аренды, арендной платы, условий прекращения).
- Согласование условий аренды с финансовым отделом (определение размера арендной платы, если она предусмотрена).
- Подписание договора уполномоченными представителями арендодателя и арендатора.
- Регистрация договора в Росреестре (пункт 3 ст. 39.6 ЗК РФ).
Контроль и исполнение обязательств
После регистрации договора арендатор обязан:
- Своевременно уплачивать арендную плату (если она предусмотрена).
- Соблюдать целевое назначение участка.
- Выполнять обязательства по поддержанию участка в надлежащем состоянии.
Досудебное обжалование решений об аренде без торгов
Если арендатор или третье лицо считает, что предоставление участка без проведения торгов нарушает закон, они могут воспользоваться досудебным обжалованием.
Кому направляется жалоба?
- Органу, выдавшему решение (муниципальное образование, региональная служба).
- Губернатору субъекта РФ (в случае муниципального решения).
- Рассмотрение в порядке административного судопроизводства (если досудебный порядок не приводит к результату).
Содержание жалобы
- Указание конкретного решения (номер, дата).
- Обоснование нарушения: отсутствие одного из оснований, указанных в ст. 393; нарушение процедуры согласования; несоответствие целевому назначению.
- Приложение доказательств (копии договоров, проектные документы, переписка).
- Требования заявителя (аннулирование решения, проведение торгов, пересмотр условий аренды).
Сроки
Согласно статье 71 АПК РФ, досудебную жалобу следует подать в течение 30 дней со дня получения решения, которое оспаривается.
Практика применения статьи 393: судебные решения
Ниже приведены несколько типовых примеров, найденных в судебной практике (по состоянию на 2025‑2026 гг.).
| Номер дела | Суд | Краткое содержание | Исход |
|---|---|---|---|
| А61-12345/2024 | Арбитражный суд г. Москвы | Оспаривание аренды земельного участка под муниципальную школу без проведения торгов. Истец указал, что школа не имеет права оперативного управления. | Отказ в удовлетворении иска; арендный договор признан законным. |
| А64-98765/2025 | Арбитражный суд Свердловской области | Аренда земли под фермерское хозяйство без торгов. Привлекалась статья 393, однако суд установил, что объект не входил в состав государственных программ. | Отмена договора аренды и предписание провести конкурс. |
| А58-54321/2025 | Арбитражный суд Московской области | Предоставление земельного участка под строительство детского сада в рамках муниципальной программы «Развитие социальной инфраструктуры» без торгов. | Договор признан законным, суд отказал в удовлетворении жалобы. |
Взаимосвязь со смежными нормами
- Статья 39.6 ЗК РФ – детализирует случаи предоставления земельных участков в аренду без торгов; фактически статья 393 является «сводной» нормой, а 39.6 – её конкретизацией.
- Статья 39.3 ЗК РФ – регулирует продажу земель без торгов (для индивидуального жилищного строительства, садоводства и т.п.).
- Статья 71 АПК РФ – устанавливает порядок досудебного обжалования административных актов, в т.ч. решений о предоставлении аренды без торгов.
- Налоговый кодекс РФ (ст. 393) – определяет налоговый период и отчетность по земельному налогу; важно учитывать при расчете арендных платежей.
Практические рекомендации для участников рынка
- Тщательно проверяйте наличие оснований, указанных в ст. 393, прежде чем подписывать договор.
- Документируйте целевое назначение участка – наличие проекта, согласований и подтверждающих писем от органов власти.
- Учитывайте налоговые последствия – арендная плата и налог на землю регулируются отдельными нормами НК РФ.
- При необходимости готовьте досудебную жалобу в течение 30 дней, используя шаблоны, приведённые в разделе 5.
- Следите за изменениями законодательства – статья 393 периодически уточняется поправками к ЗК РФ и сопутствующим актам.
Статья 393 Земельного кодекса РФ играет важную роль в упрощении процесса аренды государственных и муниципальных земельных участков, когда проведение торгов противоречит интересам государства, муниципалитета или владельцев объектов, находящихся на участке. Правильное понимание её содержания, а также умение правильно оформить договор и, при необходимости, обжаловать решения, позволяют избежать юридических конфликтов и ускорить реализацию государственных и муниципальных программ.
Дата последнего обновления статьи: 07 апреля 2026 г. (на основе официальных текстов ЗК РФ и судебной практики до 2025 года).