Актуальность. С 10 января 2021 года действует новая редакция Градостроительного кодекса Российской Федерации‚ в которой ключевым критерием при определении необходимости проведения государственной экспертизы проектной документации стало именно количество этажей‚ а не «этажность» в целом. Это изменение касается миллионов девелоперов‚ застройщиков‚ проектировщиков и органов местного самоуправления. Ниже разберёмся‚ какие именно объекты подлежат обязательной экспертизе‚ на какие распространяются послабления‚ и как правильно считать этажи.
Краткий вывод норм: что говорит статья 49 ГрК РФ
Часть 1 статьи 49 ГрК РФ прямо указывает: «Проектная документация объектов капитального строительства подлежит государственной экспертизе… за исключением случаев‚ предусмотренных настоящей статьёй».
Список исключений фиксируется в подпунктах 1–5 ч. 2 ст. 49 (в редакции 2020–2025 гг.) и сводится к трём основным группам объектов:
- Индивидуальные жилые дома:
- до трёх этажей включительно;
- общая площадь не более 1 500 м²;
- строятся на земельных участках‚ предназначенных для индивидуального жилищного строительства (ИЖС)‚ личного подсобного хозяйства (ЛПХ) или садоводства.
- Отдельно стоящие здания и сооружения:
- до двух этажей включительно;
- общая площадь не более 1 500 м²;
- не предназначены для проживания‚ общественного питания‚ торговли‚ офисов и иных публичных функций.
- Временные сооружения и линейные объекты малой протяжённости в случаях‚ указанных в ч. 2 п. 3–5 ст. 49.
Количество этажей: как считать по закону
Минстрой России в письмах 2019–2025 гг. разъясняет:
- «Количество этажей» рассчитывается количеством надземных этажей (включая цокольный‚ если его пол находится выше среднего уровня земли более чем на 90 см).
- Подвал‚ технический подполье‚ чердак не учитываются‚ если они не предназначены для постоянного пребывания людей.
- Мансардный этаж считается полноценным этажом‚ если высота помещений превышает 2‚2 м над более чем 50 % площади.
Пример расчёта
Дом: цоколь (0‚6 м над землёй) + 2 полных надземных этажа + мансарда (высота 2‚5 м на 65 % площади).
По факту: 3 надземных этажа → объект подлежит экспертизе.
Последние изменения и планы на 2025–2026 гг.
Федеральным законом от 30 декабря 2020 года № 519-ФЗ:
- уточнён порядок подсчёта этажей;
- введён понижающий коэффициент 0‚7 для площади применительно к жилым домам на садовых участках (позволяет строить до 1 500 м² при фактическом показателе до 2 143 м²);
- с 2025 года планируется расширить перечень объектов‚ не требующих экспертизы‚ за счёт введения категории «низкое строительство до 3 этажей с площадью до 3 000 м²» (проект № 231435-5‚ внесён ‚ находится на доработке в Минстрое).
Алгоритм для застройщика (2026)
- Определяем назначение земельного участка.
- Считаем количество надземных этажей по правилам Минстроя.
- Сверяем общую площадь с лимитами (1 500 м² или 1 500 м² × 0‚7 = 1 050 м² для садовых домов).
- Если объект превышает любой из критериев → обязательная государственная экспертиза.
- Подаём пакет документов в Главгосэкспертизу или региональный центр экспертизы (с 2024 г. возможно в электронном виде через ЕГАИС «Экспертиза»).
Ответы на частые вопросы
Вопрос: дом в два этажа общей площадью 1 400 м² на участке ИЖС — экспертиза нужна?
Ответ: Нет‚ если оба этажа надземные и мансарда не считается третьим.
Вопрос: магазин из двух этажей 1 200 м² на первой линии — экспертиза?
Вопрос: есть ли упрощённая экспертиза (уведомительный порядок)?
Количество этажей, это не абстрактная «этажность»‚ а строго количественный показатель‚ определяющий:
- обязанность или освобождение от государственной экспертизы;
- сроки и стоимость проектирования;
- возможность получения разрешения на строительство.
Перед началом проектирования в 2026 году обязательно сверяйтесь с актуальной редакцией ст. 49 ГрК РФ‚ методичками Минстроя и последними судебными разъяснениями — это позволит избежать штрафов и простоев на стройке.