Полный текст, комментарии и актуальная судебная практика по состоянию на г.

Нормативный текст статьи 538 ГК РФ

Статья 538. Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя

1. По требованию наймодателя договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут судом в случаях:
   • неуплаты наймодателю жилого помещения за шесть месяцев подряд, если договором не установлен более длительный срок;
   • разрушения или повреждения жилого помещения наймодателем или иными гражданами, за действия которых он отвечает, в т.ч. сверх нормального износа;
   • использования жилого помещения не по назначению;
   • систематического нарушения прав и законных интересов соседей;
   • бесхозяйственного обращения с жилым помещением, создающего угрозу его безопасности;
   • несоблюдения правил пользования жилыми помещениями, если наймодателю неоднократно делались предупреждения.
2. В случае расторжения договора социального найма жилого помещения по основаниям, указанным в пункте 1 настоящей статьи, члены семьи наймодателя сохраняют право пользования этим жилым помещением, если иное не установлено судом.

Пошаговый комментарий к статье 538 ГК РФ

Основания для расторжения договора

Общее правило: наймодатель не может в одностороннем порядке выселить гражданина, пользующегося жилым помещением по договору социального найма. Исключение возможно лишь через суд и только при наличии одного из закреплённых в законе оснований.

Неуплата платы за жилое помещение (подп. 1 п. 1)

• Срок просрочки: 6 месяцев подряд. Если договором установлен более длительный «льготный» период (например, 9 месяцев), применяется именно он.
• Доказывание: наймодатель предоставляет выписки из платёжных документов и реестра начислений.
• Судебная практика: суды обычно учитывают объективные причины (задержка зарплаты, болезнь). Если должник оплатил долг до вынесения решения, иск чаще всего оставляют без удовлетворения (Обзор ВС РФ № 2 за 2025 г.).

Разрушение или повреждение жилого помещения (подп. 2 п. 1)

• Формы вины: как умышленные, так и неосторожные действия.
• Оценка ущерба: проводится независимой экспертизой; сравнивается с нормативным износом по СП 13-102-2003.
• Ответственность: распространяется и на членов семьи наймодателя, а также на его гостей.

Использование не по назначению (подп. 3 п. 1)

• Классические примеры: организация магазина в квартире, размещение производственного оборудования, выращивание грибов в жилой комнате.
• Необходимо доказать факт устойчивого нарушения (однократная продажа товара обычно недостаточна).

Нарушение прав соседей (подп. 4 п. 1)

• «Систематически» = 3 и более зафиксированных случаев в течение года (письменные жалобы + протоколы полиции).
• Частое нарушение — громкая музыка после 23:00, неконтролируемые собаки, постоянные затопления.

Бесхозяйственное обращение, угрожающее безопасности (подп. 5 п. 1)

• Отсутствие ремонта протекающей кровли, самовольное перепланирование несущих стен, несоблюдение правил газового хозяйства.

Несоблюдение правил пользования помещениями (подп. 6 п. 1)

• Наймодатель обязан зафиксировать неоднократные предупреждения — не менее 2 письменных уведомлений с обратной распиской или заказным письмом.

Судебный порядок расторжения

1. Претензионный этап: наймодатель (муниципалитет, РЭУ, ТСЖ) направляет претензию за 30 дней до подачи иска (ст. 4 АПК РФ).
2. Исковое производство: подаётся в районный суд по местонахождению жилого помещения.
3. Обязательные ответчики: сам наймодатель, все совершеннолетние члены его семьи.
4. Перспективы мирного урегулирования: суд предлагает сторонам заключить соглашение о реструктуризации долга или устранении нарушений.

Права членов семьи наймодателя после расторжения

Пункт 2 ст. 538 ГК РФ устанавливает гарантийное правило: если члены семьи не участвовали в нарушениях, суд может сохранить за ними право пользования жилым помещением. На практике это значит:

• договор будет заключён уже с ними;
• бывший «главный» наймодатель утрачивает право проживания;
• суд вправе учесть интересы детей и нетрудоспособных лиц, оставив им жильё.

Актуальная судебная практика 2024–2026 гг.

Определение ВС РФ от № 307-КГ25-1255

Суд указал: неуплата в течение 6 месяцев может быть компенсирована внесением 100 % долга и процентов до первого заседания суда по существу. В таком случае основания для выселения исчезают и иск подлежит отклонению.

Постановление Президиума ВС РФ от № 44-П

Разъяснено, что под «систематическим нарушением» прав соседей следует понимать не менее 3 зафиксированных фактов в течение календарного года. Однократные конфликты, даже если они зафиксированы полицией, основанием для выселения не становятся.

Апелляционное определение Московского городского суда от по делу № 33-8952/2026

Женщина, содержавшая в квартире 8 кошек, допустила нарушение санитарных норм и неоднократно получала предупреждения Роспотребнадзора. Суд расторг договор, но оставил право пользования её двум несовершеннолетним детям, заключив новый договор с опекой.

Чек-лист для наймодателя: как правильно подготовить иск

1. Сбор доказательств
   • квитанции, расчёт долга;
   • акты обследования, фото/видео-фиксация повреждений;
   • жалобы соседей + протоколы полиции;
   • письменные предупреждения с вручением под роспись.
2. Экспертиза (при необходимости): оценка ущерба, санитарные заключения.
3. Претензия: направить за 30 дней с указанием срока добровольного устранения нарушений.
4. Исковое заявление: указать:
   • основание из п. 1 ст; 538 ГК РФ;
   • сведения о всех зарегистрированных в квартире;
   • мотивированную просьбу о предоставлении права другим членам семьи (при необходимости).

Ответы на частые вопросы (FAQ)

Вопрос 1. Можно ли выселить только одного из жильцов?

Нет. Договор социального найма заключён с конкретным гражданином; При расторжении по ст. 538 ГК РФ правооотношения прекращаются в полном объёме; остальные члены семьи могут сохранить жильё только если суд примет такое решение.

Вопрос 2. Что делать, если после выселения остаётся долг?

Он взыскивается в порядке гражданского судопроизводства. Выселение не освобождает от обязательств по коммунальным платежам.

Вопрос 3. Возможен ли досудебный порядок?

Нет. Выселение из социального жилья возможно только через суд. Любые приказы администрации или РЭУ без судебного решения незаконны.