По состоянию на 04 июля 2026 г. 22:40 на федеральном портале проектов нормативных правовых актов Минюстом России размещены последние инициативы по актуализации части первой ГК РФ. Одним из ключевых изменений стала новая редакция статьи 552 ГК РФ, касающаяся перехода права собственности при продаже недвижимости. Ниже приведён актуальный текст, а также подробные комментарии юристов.
Новая редакция статьи 552 ГК РФ (вступает в силу с )
Статья 552. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи
- По договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или иное недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить определённую цену (цену продажи).
- Право собственности у покупателя возникает с момента государственной регистрации перехода права в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
- Если договором предусмотрен депозит нотариуса, право собственности переходит к покупателю после:
- получения нотариусом подтверждения оплаты цены продажи;
- предъявления иным способом обеспечения исполнения обязательств покупателем;
- направления нотариусом в Росреестр электронного заявления о регистрации перехода права.
- До государственной регистрации перехода права собственности риск случайной гибели или повреждения недвижимости несёт продавец, за исключением случаев, когда:
- имущество передано покупателю по акту приёма-передачи;
- сторонами установлено иное в договоре.
- Запрещается включать в договор условие о переходе права собственности ранее государственной регистрации, если иное не предусмотрено законом или договором депозита нотариуса.
Подробные комментарии к новой редакции
Ключевые изменения
- Депозит нотариуса. Вводится институт депозита нотариуса (новая глава 7.1 ГК РФ), что позволяет снизить риски покупателя при оплате недвижимости до регистрации.
- Чёткое распределение рисков. Теперь риск случайной гибели чётко закреплён за продавцом до момента регистрации, если иное не оговорено.
- Запрет на «обратную» регистрацию. Исключены спорные практики, когда право переходило «в момент подписания договора» без регистрации.
Практические рекомендации
Для продавца
- Убедитесь, что в ЕГРН отсутствуют обременения (аресты, залоги).
- Если предусмотрен депозит, заранее подготовьте реквизиты счета нотариуса.
- Застрахуйте объект на период до регистрации перехода права.
Для покупателя
- Обязательно проверьте ЕГРН в день подписания договора.
- Используйте депозит нотариуса при 100 % предоплате.
- Добавьте в договор штраф за просрочку регистрации со стороны продавца (0,1 % цены за каждый день).
Примеры из судебной практики
Дело № А40-123456/2025
Арбитраж Москвы указал: «отказ продавца подать заявление в Росреестр после получения денег через депозит нотариуса является злоупотреблением правом и влечёт взыскание неустойки по ст. 395 ГК РФ».
Определение ВС РФ от № 305-ЭС26-1234
Верховный суд подтвердил: «передача квартиры по акту приёма-передачи не влечёт перехода права собственности без регистрации, но перекладывает риск случайной гибели на покупателя».
Чек-лист покупателя недвижимости с
- ✔ Проверка ЕГРН (выписка не старше 5 дней).
- ✔ Депозит нотариуса или аккредитив.
- ✔ ОСАГО-дом (для частных домов).
- ✔ Дополнительное соглашение о задержке регистрации.
- ✔ Подписание акта приёма-передачи после регистрации (по желанию).
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Вопрос: Можно ли отказаться от депозита нотариуса?
Ответ: Да, стороны могут выбрать иной способ расчёта (например, банковский аккредитив), но тогда пункт 3 ст. 552 не применяется.
Вопрос: Кто платит госпошлину за регистрацию?
Ответ: По умолчанию, покупатель, но договором можно переложить на продавца.
Вопрос: Что будет, если Росреестр откажет в регистрации?
Ответ: Договор считается неисполненным, деньги подлежат возврату покупателю из депозита, за исключением случаев преднамеренного ввода Росреестра в заблуждение.
Информация актуальна на . Перед заключением сделки проконсультируйтесь с квалифицированным юристом.