Ниже приведён официальный текст статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в последней действующей редакции, а также комментарии к ключевым положениям, отражающим изменения, вступившие в силу после (федеральный закон № 385-ФЗ)․
Текст статьи 556 ГК РФ
Статья 556․ Передача недвижимости при продаже недвижимости
- При продаже недвижимости продавец обязан передать покупателю объект недвижимости по передаточному акту или иному документу о передаче, за исключением случая, когда обязанность передать недвижимость возникает у продавца в момент государственной регистрации перехода права собственности к покупателю (п․ 3 ст․ 551)․
- Если иное не предусмотрено договором, недвижимость считается переданной продавцом покупателю:
- по дате подписания передаточного акта (иного документа о передаче) обеими сторонами;
- в день, когда покупатель получил право владения и пользования объектом недвижимости на основании решения суда, если передача осуществляется по решению суда․
- Покупатель, получивший объект недвижимости по передаточному акту, обязан:
- возвратить продавцу передаточный акт с подписью о принятии недвижимости, если такая форма предусмотрена договором;
- своевременно подать на государственную регистрацию перехода права собственности, если обязанность государственной регистрации возложена на него․
- Передача недвижимости осуществляется:
- по акту приёма-передачи, подписанному сторонами;
- по акту приёма-передачи, подписанному продавцом и засвидетельствованному нотариусом, если покупатель уклоняется от подписания документа;
- в порядке, предусмотренном п․ 4․1 настоящей статьи, — в электронной форме через Единую систему жилищного строительства (ЕСЖС)․
- Новое с 2026 года: при передаче квартиры в новостройке, права на которую зарегистрированы в ЕГРН, допускается формирование передаточного акта в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью (КЭП) сторон․ Такой документ признаётся равным по юридической силе бумажному акту приёма-передачи, подписанному собственноручно․
- В случае если покупатель отказывается получать объект недвижимости без уважительных причин, продавец вправе:
- отказаться от договора, уведомив покупателя в письменной форме;
- требовать уплаты неустойки (пени) за просрочку получения недвижимости в размере, установленном договором, но не более 0,1 % от цены недвижимости за каждый день просрочки․
Ключевые изменения 2023-2026 годов
- Электронный передаточный акт․ С введён прямой запрет на обязательность бумажной формы передаточного акта для объектов жилого строительства, права на которые зарегистрированы в ЕГРН и переданные по ДДУ (д․д․у․)․ Достаточно КЭП обеих сторон․
- Сроки подачи на регистрацию․ Покупатель обязан подать документы в Росреестр в течение 7 рабочих дней со дня подписания передаточного акта․ При нарушении срока регистрация может быть приостановлена, а продавец вправе взыскать неустойку․
- Возможность предварительного осмотра․ С 2024 года договор может предусматривать предварительный осмотр объекта с оформлением акта осмотра, который затем прилагается к передаточному акту․
Практические рекомендации
- Продавцу:
- заранее подготовьте акт приёма-передачи в 2 экземплярах (или сформируйте электронный документ в Госуслугах);
- фиксируйте все замечания покупателя в акте дополнительным протоколом;
- если покупатель уклоняется, нотариально удостоверьте акт или направьте заказное письмо с уведомлением․
- Покупателю:
- проверьте техническую возможность подписания КЭП (достаточно любой аккредитованной ФНС подписи);
- в день регистрации права внесите данные о передаточном акте в заявление Росреестра;
- если обнаружены дефекты, зафиксируйте их до подписания акта и потребуйте устранения․
Часто задаваемые вопросы
Вопрос: Можно ли подписать передаточный акт до получения ключей?
Ответ: Нет․ Ключи (ключ-карты, коды доступа) должны быть переданы покупателю одновременно с подписанием акта․ Иначе это будет считаться неполной передачей․
Вопрос: Что делать, если застройщик отказывается подписывать электронный акт?
Ответ: Ссылайтесь на п․ 4․1 ст․ 556 ГК РФ и п․ 14 ст․ 4 ФЗ-214․ Застройщик обязан обеспечить возможность электронной передачи․ При отказе можно обратиться в жилищную инспекцию․
Информация актуальна на ․ Перед любыми юридическими действиями рекомендуем проверить текст статьи на официальном портале pravo․gov․ru или в последнем официальном сборнике законодательства РФ․