В последние годы почти каждая третья сделка с жилым домом и земельным участком сопровождается «сюрпризом» в виде записи в ЕГРН: «имеются ограничения (обременения) в соответствии со ст. 56 ЗК РФ». Продавец впервые видит эту пометку за день до подписания договора, покупатель пугается, риелтор начинает «гуглить»… Чтобы избежать потери времени и денег, разберёмся, что именно регламентирует ст. 56, как правильно отразить ограничения в договоре купли-продажи и можно ли их снять или минимизировать.
Что такое «ограничения прав» по ст. 56 ЗК РФ?
По тексту самой статьи 56 права на землю могут быть ограничены:
- на основании самого Кодекса;
- федеральных законов (например, закона о водных объектах, об охране окружающей среды, о культурном наследии);
- актов органов местного самоуправления (постановления администрации, правила землепользования и застройки);
- решения суда.
Основные виды ограничений
- Санитарно-защитные зоны (СЗЗ) — вокруг ЛЭП, газопроводов, водозаборных скважин.
- Зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) — ограничения этажности, вида разрешённого использования.
- Публичные сервитуты — право прохода/прокладки коммуникаций, охранных зон памятников.
- Условия по проектам застройки — сроки начала и завершения строительства, обязательные объекты инфраструктуры.
- Экологические зоны, охрана плодородного слоя почвы, мест обитания редких видов животных, миграционных путей.
Где в договоре купли-продажи отразить ограничения?
Если в выписке ЕГРН есть запись об ограничении, это обязательное условие договора иначе сделку могут признать недействительной (ст. 168 ГК РФ). Ниже приведён пошаговый шаблон включения ограничений в текст договора.
Раздел «Предмет договора»
Пример формулировки:
«1.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателя земельный участок … площадью … кв. м, кадастровый номер …, с обременением в виде публичного сервитута, установленным постановлением Администрации городского округа № 123-П от г., для размещения газопровода низкого давления (свидетельство о праве № …).»
Раздел «Цена и порядок расчётов»
Если ограничение снижает рыночную стоимость, можно прописать:
«3.2. Стороны подтверждают, что стоимость участка с учётом обременения, указанного в п. 1.1, составляет … рублей, что подтверждено отчётом оценщика № … от … (приложение № 2).»
Раздел «Обязательства сторон и гарантии»
- Продавец подтверждает, что заранее ознакомил покупателя с характером ограничения.
- Покупатель принимает участок «как есть» и обязуется соблюдать режим использования.
- Если ограничение можно снять (например, временное), стороны могут договориться, кто и за чей счёт подаст заявление в Росреестр.
Сценарии: что делать при разных видах ограничений
| Тип ограничения | Можно ли снять/изменить? | Как отразить в договоре |
|---|---|---|
| Санитарно-защитная зона (ЛЭП, газопровод) | Нет, если сеть эксплуатируется | Просто указать сервитут, уменьшить цену |
| ЗОУИТ (ограничение этажности) | Возможно при изменении ПЗЗ* | Добавить пункт: «Продавец обязуется в течение 6 мес. подать заявление на изменение ПЗЗ» |
| Временное ограничение (до ввода дороги в эксплуатацию) | Да, после события-«триггера» | Указать дату, когда ограничение автоматически прекращается |
*ПЗЗ — правила землепользования и застройки.
Пошаговая инструкция продавцу
- Заказать выписку ЕГРН (электронно через Госуслуги или оффлайн в МФЦ).
- Разобрать вид ограничения: посмотреть акт органа власти, реквизиты, срок действия.
- Обратиться к кадастровому инженеру за схемой расположения сервитута/зоны.
- Получить заключение оценщика о влиянии ограничения на стоимость (при необходимости).
- Включить данные в договор согласно п. 2.1–2.3.
- Предупредить покупателя и приложить к договору копии постановления, схему, отчёт оценщика.
- При подаче в Росреестр одновременно представить согласие покупателя на обременение (п. 6 ст. 56 ЗК РФ).
Ответы на самые частые вопросы
Вопрос 1: «Если ограничение не указать в договоре, что будет?»
Покупатель вправе требовать расторжения сделки или компенсации убытков по ст. 450–453 ГК РФ. Суд, как правило, встает на сторону обманутого покупателя.
Вопрос 2: «Можно ли продать участок, если сервитут «вечный»?»
Да. Сервитут не запрещает продажу, но покупатель должен быть предупреждён. В договоре прописывают: «Покупатель ознакомлен и согласен с публичным сервитутом…».
Вопрос 3: «Кто оплачивает снятие временного ограничения?»
Если ограничение возникло по вине продавца (например, не вовремя достроил дорогу), — продавец. Если по обстоятельствам (государственные работы),, стороны могут договориться, либо покупатель берёт расходы на себя за счёт скидки в цене.
- ☐ Выписка ЕГРН свежая (не старше 5 дней);
- ☐ Постановление/акт об ограничении приложен к договору;
- ☐ В договоре есть пункт об обременении;
- ☐ Цена согласована с учётом обременения;
- ☐ Покупатель подписал «Ознакомлен и согласен»;
- ☐ При временном ограничении указан срок и порядок снятия;
- ☐ Заявление в Росреестр подаётся одновременно с договором.
Соблюдая эти простые правила, вы минимизируете риски судебных споров и сможете спокойно закрывать сделку даже при наличии ограничений по ст. 56 ЗК РФ.
Последняя актуализация: 04 июля 2026 г. Перед применением рекомендаций проконсультируйтесь с квалифицированным юристом и кадастровым инженером.