Вступившие в силу с 1 января 2026 года изменения в Гражданский кодекс РФ коснулись и статьи 608 – ключевой нормы, определяющей переход права аренды при продаже (отчуждении) арендованного имущества. Ниже – подробное объяснение новой редакции, практические примеры и чек-лист для сторон договора.

Что изменилось в формулировке

Сравним старую и новую версии:

• До : «Переход права собственности на арендованное имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды».
• С : «Переход права собственности на арендованное имущество (включая случаи обращения взыскания на него, передачи в удовлетворение требований кредиторов и иные формы отчуждения) к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Новый собственник вступает в договор аренды на условиях, установленных договором и законом, если иное не предусмотрено законом или договором».

Ключевые новшества:

1. Расширен перечень случаев отчуждения – теперь к нему отнесены:
   • обращение взыскания по исполнительному производству;
   • передача имущества в счёт уплаты долга;
   • сделки в рамках банкротного производства.
2. Возможность договорного отступления от правила «автоматического» вступления нового собственника.
3. Юридическая независимость арендатора от смены владельца в большинстве случаев – но с оговорками.

Исключения, когда аренда может быть прекращена

Законные исключения

• Аренда жилого помещения, если новый собственник докажет, что:
  • арендатор не проживал в квартире непрерывно более 1 года;
  • собственнику необходимо использовать жилое помещение для собственного проживания и у него нет иной жилой недвижимости (ст. 687 ГК РФ).
• Аренда земельного участка сельхозназначения, если покупатель – крестьянское (фермерское) хозяйство и участок им необходим для осуществления основной деятельности (п. 3 ст. 22 ФЗ «О товарных рынках»).

Договорные исключения

Стороны могут внести в договор:

• Клаузу о праве нового собственника на досрочное расторжение при соблюдении заранее оговоренных условий (например, «если покупатель планирует капитальный ремонт»).
• Условие о получении согласия арендатора на прекращение договора в обмен на компенсацию (добровольный отказ от аренды).

Права и обязанности нового собственника

Пошаговый алгоритм для арендатора при смене собственника

1. Проверка документов: запросите выписку из ЕГРН и договор купли-продажи.
2. Направление уведомления: в 10-дневный срок письменно сообщите новому владельцу о намерении продолжать аренду.
3. Переоформление платежных реквизитов: получите новые счета и договоритесь о счетах-фактурах.
4. Фиксация обязательств: согласуйте дополнительное соглашение, где будут прописаны:
   • размер залога, переданного предыдущему собственнику;
   • обязательства по коммунальным платежам;
   • сроки возможного пересмотра арендной ставки.

Пошаговый алгоритм для нового собственника

• Шаг 1: получите договор аренды и акт приёма-передачи.
• Шаг 2: проверьте срок действия договора и наличие задолженности по арендной плате (требуйте выписку из реестра платежей).
• Шаг 3: если есть основания для досрочного расторжения (см. п. 2), направьте мотивированное предложение об урегулировании в 30-дневный срок.
• Шаг 4: подпишите дополнительное соглашение о новых реквизитах и порядке взаимодействия.

Актуальный судебный прецедент (1 квартал 2026 г.)

Дело № 2-784/2026, Арбитражный суд г. Москвы

• Обстоятельства: новый собственник требовал выселения арендатора офиса из-за «необходимости размещения собственного офиса».
• Решение: суд отказал, указал, что действующий договор аренды заключён до вступления в силу новой редакции ст. 608, однако даже применение новых норм не даёт оснований для расторжения, поскольку арендатор проживал в помещении постоянно и выполнял все обязательства.

Чек-лист «Не забудьте» для сторон

Где найти официальные тексты

• Федеральный закон от № 589-ФЗ «О внесении изменений в части первую, вторую и третью ГК РФ» – pravo.gov.ru.
• Проект постановления Пленума ВС РФ «О применении судами положений о договоре аренды» (ожидается весной 2026 г.).