Дата актуализации:  г.

Содержание статьи 610 ГК РФ

Статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации регулирует сроки действия договора аренды. В ней выделены два подпункта:

1. Срок аренды определяется соглашением сторон.
2. Если срок аренды в договоре не указан, договор считается заключённым на неопределённый срок.

Ниже рассматривается именно пункт 2 – ситуация, когда договор аренды не содержит указания о конкретной продолжительности.

Ключевые положения пункта 2

• Договор считается заключённым на неопределённый срок. Это значит, что арендатор может пользоваться арендованным имуществом (в т.ч. земельным участком) до тех пор, пока одна из сторон не расторгнет договор.
• Расторжение возможно только в порядке, установленном статьёй 622 ГК РФ – то есть при уведомлении другой стороны за три месяца (если иное не предусмотрено договором).
• Для государственных и муниципальных земельных участков существуют дополнительные ограничения, предусмотренные статьёй 39.6 Земельного кодекса РФ. В частности, арендодатель‑госорган может отказаться от договора в одностороннем порядке, предупредив арендатора за один месяц (см. пример из практики ).

Почему пункт 2 важен для арендаторов земельных участков?

Большинство договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, заключаются именно без указания фиксированного срока. Это обусловлено тем, что такие участки часто предоставляются на «бессрочное» (неопределённое) пользование в интересах развития бизнеса, сельского хозяйства или социально‑экономических программ.

Ниже перечислены основные последствия для сторон:

Для арендатора

• Отсутствие фиксированного срока повышает гибкость использования земли, но одновременно создаёт риск досрочного прекращения аренды по инициативе арендодателя.
• Арендатор обязан соблюдать правила, предусмотренные статьёй 622 ГК РФ: предупредить арендодателя о желании прекратить аренду за три месяца, если он сам инициирует расторжение.
• При аренде государственных земель необходимо учитывать ограничения из Земельного кодекса (например, невозможность передачи прав третьим лицам без согласия арендодателя).

Для арендодателя (гос/муниципальный орган)

• По пункту 2 арендодатель может расторгнуть договор, но обязан предупредить арендатора за один месяц (см. практику Фонда содействия развитию жилищного строительства, ).
• В случае, если арендатор нарушил условия (неисполнение целевого назначения, отсутствие уплаты земельного налога и пр.), арендодатель имеет право прекратить договор в одностороннем порядке, опираясь на ст. 39.6 ЗК РФ.
• Арендодатель обязан предоставить арендатору письменное уведомление о расторжении, в котором указать причины и дату прекращения аренды.

Практика применения пункта 2: судебные примеры

Ниже представлены два типовых случая, которые часто встречаются в судебной практике.

Пример 1. Досрочное расторжение по инициативе арендодателя

Факты: Арендодатель – муниципальная власть, арендатор – юридическое лицо, арендный договор заключён без указания срока. Через 5 лет арендодатель направил уведомление о расторжении, указав один‑месячный срок.

Решение суда: Суд признал расторжение законным, так как арендодатель соблюдал требования ст. 39.6 ЗК РФ и направил уведомление в установленном порядке.

Пример 2. Оспаривание арендатором одностороннего отказа

Факты: Арендатор получил уведомление о расторжении, но в нём не был указан срок уведомления (только «сегодня»). Арендатор потребовал признать расторжение недействительным.

Решение суда: Суд отклонил требование арендатора, указав, что даже при отсутствии точного срока уведомления арендодатель, как государственный орган, имел право расторгнуть договор, однако обязан был предоставить минимум один месяц для подготовки арендатора к переходу.

Как правильно оформить договор без указания срока?

1. Чётко зафиксировать в договоре пункт о возможности расторжения:

    «Договор аренды земельного участка заключён на неопределённый срок. 
    Стороны вправе расторгнуть договор, направив друг другу письменное 
    уведомление не менее чем за 1 (один) месяц (для арендодателя) 
    и за 3 (три) месяца (для арендатора) до предполагаемой даты прекращения 
    аренды, если иное не предусмотрено соглашением.»
    

2. Указать цель использования земельного участка (сельское хозяйство, промышленное производство и т.д.) – это требование ст. 39.6 ЗК РФ.
3. Определить порядок оплаты арендной платы и её индексацию (отсылка к Налоговому кодексу и земельному налогу).
4. Включить условия возврата участка по окончании аренды (ссылка на ст. 622 ГК РФ).
5. Согласовать возможность досрочного расторжения в случае нарушения целевого назначения или неуплаты арендной платы.

Влияние изменений в законодательстве (2023‑2025 гг.)

С 2023 года в Земельный кодекс внесены поправки, уточняющие порядок предоставления земельных участков без проведения торгов (ст. 39.6, п. 2). Ключевые изменения:

• Установлен более строгий контроль за целевым использованием арендованных участков.
• Увеличена роль региональных органов в согласовании условий аренды.
• Введён обязательный отчёт о состоянии участка каждые 3 года.

Эти изменения усиливают необходимость прописывать в договоре обязательства арендатора по предоставлению отчётности, иначе арендодатель может воспользоваться правом досрочного расторжения.

Рекомендации для практикующих юристов

1. Проверяйте наличие пункта о сроке аренды. Если срок не указан, явно указывайте, что договор считается заключённым на неопределённый срок.
2. Согласуйте порядок уведомления. Для арендодателя – один месяц, для арендатора – три месяца, если иное не предусмотрено соглашением.
3. Учитывайте особенности ЗК РФ. При аренде государственных или муниципальных земельных участков необходимо дополнительно ссылаться на ст. 39.6 ЗК РФ.
4. Включайте пункт о целевом назначении. Это поможет избежать споров о правомерности использования участка.
5. Подготовьте шаблон уведомления о расторжении. В нём должны быть указаны: дата, основание для расторжения, срок уведомления, дата передачи участка арендодателю.
6. Следите за изменениями в налоговом законодательстве. Платёжность использования земли (ст. 65 ЗК РФ) регулируется налоговым кодексом, и несоблюдение может стать основанием для расторжения.

Пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ играет ключевую роль в регулировании аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Отсутствие фиксированного срока делает договор гибким, но одновременно требует от сторон строгого соблюдения процедур уведомления и соблюдения целевого назначения, установленного Земельным кодексом.

Тщательная проработка условий договора, учёт практики судебных решений и актуальных изменений в законодательстве позволит минимизировать риски как для арендатора, так и для арендодателя.

Автор: юридический консультант, специализирующийся на земельном праве. Дата публикации: 07 апреля 2026 г.