Краткое содержание
Статья 613 ГК РФ закрепляет базовое правило: передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество. Другими словами, если до заключения договора аренды на объект уже есть какие-то обременения (залог, сервитуты, права аренды у других лиц и т.д.), они сохраняют свою силу и для нового арендатора;
Полный текст статьи 613 ГК РФ (действующая редакция 2025 г.)
1. Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество.
2. При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога, праве аренды у других лиц и других правах третьих лиц), если эти права известны арендодателю.
Комментарий к статье 613 ГК РФ
Защита прав третьих лиц
Законодатель исходит из принципа недопущения одностороннего изменения правового режима вещи. Залогодержатель, владелец сервитута, сосед-сервитуарий или любой другой третьий субъект, чьи права зарегистрированы в установленном порядке, не лишаются своих прав вследствие того, что собственник вещи передал её в аренду.
Обязанность арендодателя информировать
- Объём информации. Арендодатель должен сообщить:
- о существующем залоге (п. 1 ст. 346 ГК РФ требует согласия залогодержателя на последующую передачу предмета залога в аренду);
- о наложенных сервитутах (ст. 274 ГК РФ);
- о любом другом праве третьих лиц, которое влечёт ограничения в использовании имущества;
- Последствия сокрытия. Если арендодатель умышленно скрыл сведения, арендатор вправе:
- требовать уменьшения арендной платы (ст. 614 ГК РФ);
- расторгнуть договор и взыскать убытки (п. 3 ст. 620 ГК РФ).
Судебная практика
Постановление Президиума ВАС РФ от № ВАС-6255/09 по делу № А56-48775/2007 подтвердило: сокрытие сведений о правах третьих лиц не влияет на юридическую силу договора аренды, но даёт арендатору основания для защиты своих интересов в порядке ст. ст. 614, 620 ГК РФ.
Практические рекомендации
- Арендатору перед подписанием договора запросить выписку из ЕГРН и проверить наличие залогов, арестов, сервитутов.
- Арендодателю закрепить в договоре раздел «Сведения об обременениях» и приложить копии документов, подтверждающих наличие или отсутствие прав третьих лиц.
- Обе стороны при обнаружении новых обременений в процессе аренды: зафиксировать факт в письменном виде и согласовать порядок дальнейшего использования имущества.
Как изменилась статья 613 в 2025 году
Формулировка статьи осталась прежней, однако актуализированы комментарии и судебные разъяснения, учитывающие цифровые сервитуты (например, право оператора связи на прокладку оптоволокна) и особенности залога движимого имущества в электронной форме (ФЗ-259 от ). База «Договор-Юрист.Ру» ежедневно обновляет примечания по последним судебным актам.
Статья 613 ГК РФ служит «защитным щитом» для третьих лиц и одновременно повышает требования к добросовестности арендодателя. Грамотный арендатор всегда проверит объект перед подписанием договора, а ответственный арендодатель предоставит полные сведения обо всех обременениях – это минимизирует риски споров и финансовых потерь обеих сторон.