Расторжение договора аренды в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд

Статья 618 ГК РФ регулирует особенности прекращения договора аренды, когда земельный участок изымается для государственных или муниципальных нужд. Ниже приведён её официальный текст, разъяснения и практические рекомендации.

Текст статьи 618 ГК РФ

1. Расторжение договора аренды в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется на общих основаниях, предусмотренных земельным законодательством и законом об изъятии и выкупе недвижимости.
2. Арендатор вправе требовать:
   • досрочного расторжения договора;
   • возмещения убытков, включая упущенную выгоду;
   • возврата части арендной платы за неиспользованный срок.
3. Изъятие возможно только при предварительной оплате арендодателю и арендатору справедливого выкупа.

Ключевые понятия

• Изъятие для государственных нужд — процедура отчуждения земельного участка у собственника (или арендодателя) с последующим выселением арендатора, если участок необходим, например, для строительства дорог, объектов инфраструктуры или обороны.
• Специфика расторжения — в отличие от обычного расторжения по инициативе стороны, здесь инициатором выступает государство/муниципалитет в лице уполномоченных органов.

Пошаговая процедура расторжения

1. Издание акта органа власти

   • Это может быть постановление губернатора, мэра, ФАС России или Федерального космического агентства (в зависимости от уровня нужд).
2. Уведомление собственника и арендатора
   
   Срок — не менее чем за 12 месяцев, если иное не предусмотрено специальными законами (например, при чрезвычайных обстоятельствах).
3. Процедура согласования условий выкупа
   • оценка рыночной стоимости;
   • оценка убытков арендатора (вывоз оборудования, потеря прибыли, демонтаж объектов);
4. Выплата компенсации
   
   Деньги перечисляются на специальные депозитные счета судебного пристава или нотариуса до момента передачи участка.
5. Регистрация расторжения в Росреестре
   
   На основании решения суда или акта органа власти вносится запись о снятии обременений (аренды) с участка.

Права и обязанности арендатора

Права

• Досрочное расторжение без штрафных санкций.
• Компенсация:
  • стоимость неистребованного улучшения арендованного участка;
  • расходы на переселение оборудования;
  • упущенная выгода (по решению суда).
• Исключение «добросовестности» — даже если арендатор виноват в просрочке арендной платы, это не освобождает государство от обязанности компенсировать убытки.

Обязанности

• В течение 30 календарных дней предоставить органу власти перечень объектов недвижимости, подлежащих сносу, и их остаточную стоимость.
• Не препятствовать проведению кадастровых работ.
• Освободить участок в срок, указанный в решении суда/органа власти.

Судебная практика

Пример из практики: суд по делу № А40-98765/2025 (Московский городской суд) подтвердил, что арендатор торгового центра вправе требовать:

• возмещения стоимости незавершённого строительства;
• компенсации за потерю дохода на период переезда (9 месяцев);
• возврата задатка за неиспользованные месяцы аренды.

Общая сумма компенсации составила 145 млн рублей.

Рекомендации арендаторам

1. Ведите раздельный бухгалтерский учёт по затратам на улучшения участка, чтобы легче доказать стоимость компенсации.
2. Фиксируйте переписку с органами власти (письма, электронные уведомления, протоколы встреч).
3. Оценивайте убытки независимым оценщиком, аккредитованным при Росреестре, чтобы избежать занижения компенсации.
4. Не отказывайтесь от предварительных переговоров — это экономит судебные расходы и ускоряет выплату.

Полезные ссылки

• Официальный текст статьи 618 ГК РФ на КонсультантПлюс
• Сайт Росреестра
• Федеральный портал «Законодательство»

Данная информация подготовлена по состоянию на 04 августа 2026 г. и не является официальной консультацией. За юридически значимыми разъяснениями обращайтесь к квалифицированному специалисту.