Аренда, это не только ежемесячная плата и квадратные метры. Иногда, к сожалению, отношения арендодателя и арендатора приходят к тупиковой ситуации: квартира превращается в свалку, за машино-место не платят месяцами, а помещение используют не по назначению. Именно для таких случаев в Гражданском кодексе РФ предусмотрены статьи 619 и 620. В них прописаны строгие правила, когда и как арендодатель может «выгнать» арендатора досрочно, а арендатор — «уйти» без последствий. Разберёмся по пунктам.

Статья 619: основания для досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя

Статья 619 ГК РФ даёт арендодателю право требовать в суде расторжения договора аренды в одностороннем порядке. При этом важно: просто «я хочу» — не подойдёт, нужны конкретные основания.

Когда суд, скорее всего, встанет на сторону арендодателя

• Арендатор не платит более двух сроков подряд (например, два месяца за квартиру).
• Использует объект с существенным нарушением договора или назначения: в жилой квартире открыт шумный цех, в гараже — склад легковоспламеняющихся веществ.
• Существенно портит имущество, не реагирует на предписания.
• Проводит капитальный ремонт без согласия арендодателя, если договором это запрещено.
• Не возвращает объект после окончания срока без уважительных причин.

Процесс «выгнать» законным путём

1. Арендодатель направляет письменное предупреждение с указанием нарушения и разумного срока устранения (обычно 30 дней).
2. Если нарушение не устранено — подаётся исковое заявление в суд.
3. После вступления решения суда в силу — выселение через приставов.

Статья 620: когда арендатор может уйти без штрафов

Бывает и наоборот: арендатору условия стали невыносимы — сырость, постоянные отключения, оборудование не ремонтируют. В этом случае арендатор может воспользоваться статьёй 620 ГК РФ.

Законные причины для досрочного расторжения по инициативе арендатора

• Арендодатель не передаёт имущество вовсе или передаёт в негодном состоянии (например, квартира без окон, о которых в договоре ничего не сказано).
• Нарушает право пользования — заезжает без предупреждения, отключает свет.
• Не выполняет капитальный ремонт, если он возложен на него договором.
• Объект стал непригоден для обговорённого использования по независящим от арендатора причинам (пожар, наводнение).

Как правильно «уйти»

Арендатор должен:

1. Письменно уведомить арендодателя о намерении расторгнуть договор, указав конкретные нарушения.
2. Дождаться разумного срока устранения (обычно 30 дней).
3. Если нарушения остаются — расторгнуть договор в одностороннем порядке и передать имущество по акту.

Как не попасть в суд: чек-лист для сторон договора

Статьи 619 и 620 ГК РФ — это не абстрактные нормы, а рабочий инструмент. Правильно использованный, он защитит и арендодателя от неплательщика, и арендатора от «халтурщика-собственника». Главное — зафиксировать нарушения письменно, соблюдать процедуру предупреждений и, при необходимости, обращаться в суд. Тогда ни одна сторона не останется «у разбитого корыта».

Дата публикации: 04 июля 2026 г.