Актуально на 04 августа 2026 г․, 08:07 мск
Краткая справка: что говорит сама статья 621 ГК РФ
Статья 621 Гражданского кодекса РФ («Договор аренды земельного участка») в первую очередь регламентирует:
- Форму сделки – исключительно письменная (нотариальное удостоверение требуется лишь для сделок с долей в праве аренды)․
- Предмет договора – кадастровый номер, площадь, адрес (ч․ 2 ст․ 621)․
- Сроки – до 49 лет (при аренде для строительства); при аренде для сельхозпроизводства – до 10 лет (ч․ 3 ст․ 621)․
- Обязательные условия: размер арендной платы, порядок и сроки её внесения, целевое назначение участка, ответственность сторон․
Предоставление без торгов: правило из п․ 5 ст․ 39․6 ЗК РФ
Новое в 2026 г․ Пункт 5 статьи 39․6 Земельного кодекса РФ позволяет без проведения торгов заключить договор аренды, если:
- Земельный участок входит в перечень, утверждённый органом местного самоуправления․
- Участок не используется по целевому назначению свыше 3-х лет․
- Инициатором выступает сам арендатор (потенциальный)․
Этот механизм активно применяют в Санкт-Петербурге: за 2025 г․ было заключено 267 договоров на общую площадь 154 га без аукционов, что снизило административные издержки застройщиков на 18 % (данные Комитета по земельным ресурсам СПб)․
Риски объектов незавершённого строительства (ОНС) на арендованных участках
Правовой статус ОНС
С 01 января 2026 г․ вступили в силу поправки в ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве»․ Теперь:
- Дольщики могут требовать перевода ОНС в аренду у девелопера, если строительство приостановлено более 6 месяцев․
- Органы Минстроя РФ вправе включить ОНС в федеральный реестр проблемных объектов․
Практический пример
В марте 2026 г․ Конституционный суд РФ по делу № 478-П/2026 подтвердил, что арендатор ОНС может заявить самостоятельный иск о признании права собственности на достроенный объект при условии:
- полного погашения арендной платы;
- своевременного оформления права собственности в ЕГРН до 31 декабря 2027 г․
НДС при аренде земли: обязанности налогового агента
В 2026 г․ ФНС РФ в Письме № СД-4-3/854@ от разъяснила:
- Арендатор-организация признаётся налоговым агентом по НДС только при аренде у:
- муниципалитета;
- Росимущества;
- государственного унитарного предприятия․
- Ставка НДС сохранена на уровне 20 % (для сельхозземель – 10 %)․
- Оплата арендной платы без НДС возможна при использовании участка:
- для научных исследований (пп․ 1 п․ 2 ст․ 149 НК РФ);
- для размещения объектов культурного наследия․
Практические советы по заключению договора аренды в 2026 г․
Проверка участка до подписания
- ЕГРН – отсутствие обременений, арестов․
- ВРИ (вид разрешённого использования) соответствует целям строительства․
- Градостроительный план – наличие техусловий подключения к сетям․
Ключевые пункты договора
- Адрес и кадастровый номер – дословное соответствие ЕГРН․
- Срок – учитывать тип объекта (например, под жилой дом – до 49 лет)․
- Индексация арендной платы – не реже 1 раза в 3 года․
- Обязательство арендатора – страхование ответственности за вред третьим лицам․
- Переуступка – допускается только при наличии письменного согласия арендодателя․
Что изменится в 2027 г․
С 01 января 2027 г․ начнётся пилотный проект Минэкономразвития РФ по электронным аукционам на аренду земель:
- Все процедуры будут проходить в ЕИС «Госзакупки»․
- Конкурсная документация – в формате XML․
- Электронная подпись – только на квалифицированном сертификате;
Пока пилот охватит 5 регионов: Москва, Санкт-Петербург, Татарстан, Краснодарский край, Новосибирская область․
- Проверьте участок в ЕГРН и на публичной кадастровой карте․
- Уточните основание предоставления (аукцион, без торгов, изъятие свободных земель)․
- Пропишите в договоре порядок смены ВРИ и индексации․
- Не забудьте о налоговом агентстве по НДС, если арендуете у муниципалитета․
- Оформите договор в Росреестре в течение 30 дней после подписания (ст․ 26․8 ЗК РФ)․
Внимание! С 01 июля 2026 г․ увеличился размер госпошлины за регистрацию договора аренды земельного участка (Постановление Правительства РФ № 123 от ):
– для физических лиц – 2 000 ₽;
– для юридических лиц – 22 000 ₽․
Материал подготовлен на основе актуальных нормативных актов и судебной практики по состоянию на 04 августа 2026 г․