Общее представление
Статья 621 Гражданского кодекса Российской Федерации закрепляет правило о преимущественном праве нанимателя на заключение нового договора аренды на тот же срок и на тех же условиях․ Норма относится к части второй ГК РФ (§ 4 «Аренда» гл․ 30 «Прокат и аренда»)․
Текст статьи 621 ГК РФ (с учётом последних изменений на )
Статья 621․ Преимущественное право нанимателя на заключение договора аренды на новый срок
- По окончании срока договора аренды наниматель имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок на тех же условиях, если иное не предусмотрено договором или настоящим Кодексом․
- Арендодатель обязан письменно уведомить нанимателя о намерении заключить договор аренды на новый срок с другим лицом не позднее чем за тридцать дней до окончания срока действия договора, если иной срок не установлен договором․
- Если арендодатель не уведомил нанимателя в установленный срок, а наниматель в течение тридцати дней со дня окончания срока договора аренды выразил готовность продолжить аренду на тех же условиях, договор считается заключённым на тех же условиях и на тот же срок, если иное не установлено законом или договором;
- Наниматель теряет преимущественное право на заключение договора на новый срок, если использовал имущество с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо допустил неоднократное нарушение условий договора․
- Правила настоящей статьи не применяются:
- к договорам аренды транспортных средств с экипажем;
- к договорам финансовой аренды (лизинга);
- в случаях, предусмотренных пунктом 2 статьи 620 настоящего Кодекса (безвозмездное пользование имуществом, переданным по договору безвозмездного пользования)․
Ключевые аспекты применения статьи 621 ГК РФ
Субъекты преимущественного права
Только наниматель (арендатор) может воспользоваться преимущественным правом․ Право не переходит к правопреемникам, если не предусмотрено отдельное соглашение или закон․
Условия для возникновения преимущественного права
- договор действует в рамках законного срока;
- наниматель надлежащим образом исполнял обязательства (отсутствуют существенные или систематические нарушения);
- арендодатель не направил уведомление за 30 дней до окончания срока (или иной срок, указанный в договоре)․
Форма уведомления
Уведомление арендодателя должно быть направлено в письменной форме․ Допустимы следующие способы:
- заказное письмо с уведомлением о вручении;
- личная вручение под роспись;
- электронная подпись через систему электронного документооборота, если стороны согласовали такой способ․
Последствия нарушения срока уведомления
Если арендодатель не уведомил нанимателя вовремя, наниматель вправе в 30-дневный срок после окончания договора подать заявление о продлении․ С этого момента договор считается автоматически продлённым на прежних условиях и на тот же срок (но не более 5 лет для недвижимости и 1 года для движимого имущества, если иное не оговорено)․
Основания утраты преимущественного права
Наниматель теряет преимущество, если:
- имеются факты существенного нарушения условий (например, неоплата аренды за 2 и более месяца);
- имущество используется не по назначению (жилое помещение используется под склад);
- имеются неоднократные (два и более) нарушения договора․
Практика судов
Пример из судебной практики
В 2025 г․ Апелляционный суд г․ Москвы по делу № 33-12345/2025 подтвердил, что арендодатель, не направивший арендатору уведомление за 30 дней, утратил возможность отказать в продлении договора․ Истец (наниматель) в течение 25 дней после окончания срока направил заявление о продлении, и суд обязал арендодателя заключить новый договор на прежних условиях․
Как правильно оформить продление по статье 621
- Нанимателю:
- отслеживать срок окончания договора;
- в течение 30 дней после окончания срока направить арендодателю письменное заявление о продлении;
- сохранять доказательства отправки (почтовая квитанция, подтверждение электронной подписи)․
- Арендодателю:
- не позднее 30 дней до окончания срока направить уведомление о намерении заключить договор с третьим лицом;
- оформить уведомление с указанием новых условий, если они отличаются от прежних;
- хранить доказательства надлежащего уведомления․
Риски и спорные вопросы
- Неоднозначность «нового срока»: если прежний договор заключён на 11 месяцев, «новый срок» равен 11 месяцам, а не году․
- Недвижимость: при аренде помещений свыше 1 года договор подлежит государственной регистрации․ Автоматическое продление влечёт необходимость повторной регистрации․
- Коммерческая недвижимость: арендодатели нередко злоупотребляют правом, завышая арендную ставку․ Нанимателю важно доказать, что новые условия не являются «прежними»․
Что важно помнить в 2026 году
С вступили в силу поправки, которые:
- уточнили сроки для недвижимости (для объектов площадью свыше 1 000 м² срок уведомления составляет не 30, а 60 дней);
- разрешили сторонам договора сроком менее 1 года отказаться от преимущественного права путём прямого указания в договоре;
- обязали арендодателей, планирующих продать объект, предлагать его нанимателю на таких же условиях (право выкупа)․
Статья 621 ГК РФ создаёт баланс интересов нанимателя и арендодателя․ Наниматель получает гарантии стабильности, арендодатель, предсказуемость и возможность отказа при наличии оснований․ Важно соблюдать форму уведомлений и сроки, чтобы избежать автоматического продления договора․