Актуальность темы. Статья 622 ГК РФ регулирует особенности расторжения договора найма жилого помещения и выселения нанимателя. Это один из самых конфликтных разделов жилищного права, поэтому глубокое понимание нормы необходимо как гражданам, так и юристам-практикам.
Текст статьи 622 ГК РФ (по состоянию на )
Статья 622. Расторжение договора найма жилого помещения и выселение нанимателя
- Договор найма жилого помещения прекращается:
- по истечении срока, на который он был заключен;
- в случае смерти нанимателя или признания его безвестно отсутствующим;
- в случае смерти собственника жилого помещения, если право собственности прекращено;
- в иных случаях, предусмотренных законом или договором.
- Наниматель и проживающие совместно с ним члены его семи обязаны освободить жилое помещение:
- в срок, определённый договором;
- в течение трёх дней со дня получения уведомления о прекращении договора по основаниям, указанным в пункте 1 настоящей статьи.
- Если наниматель и проживающие совместно с ним члены семьи не освободят жилое помещение в установленный срок, наймодатель вправе обратиться в суд с иском о выселении.
- Выселение производится на основании исполнительной надписи нотариуса или судебного решения.
Подробный разбор ключевых положений
2.1 Основания прекращения договора
П. 1 ч. 1 — классическое «истечение срока».
• Если договор заключён на 5 лет и срок подходит к концу, с наниматель обязан освободить квартиру.
• Важно: стороны могут предусмотреть пролонгацию или «преимущественное право» на новый договор (ст. 687 ГК РФ).
П. 2 ч. 1 — смерть нанимателя.
• До действовало правило: договор прекращался автоматически. Сейчас родственники могут вступить в договор в течение 6 месяцев (ст. 673.1 ГК РФ).
• «Признание безвестно отсутствующим» требует судебного решения, вступившего в силу.
2.2 Порядок и сроки выселения
3 дня со дня получения уведомления — минимальный срок, прямо предусмотренный законом. На практике Верховный суд разъяснил: если уведомление вручено , то последний день для освобождения, включительно (Постановление Пленума ВС РФ № 14 от ).
2.3 Способы выселения
- Исполнительная надпись нотариуса (ст. 16 Федерального закона «О нотариате»).
• Применяется только если договор содержит нотариально удостоверенное обязательство нанимателя освободить помещение по окончании срока.
• Срок исполнения — 5 дней с момента предъявления взыскателем. - Судебное решение.
• Иск подаётся в районный суд по месту нахождения жилого помещения.
• Судья вправе предоставить отсрочку до 1 года при наличии уважительных причин (ч. 2 ст. 208 ГПК РФ).
Практические рекомендации
3.1 Наймодателю
- За 30 дней до окончания срока направьте письменное уведомление о расторжении договора (заказным письмом с уведомлением о вручении).
- Сохраните копию уведомления и почтовую квитанцию — они понадобятся в суде.
- Если договор заключён до , убедитесь, что он не содержит «бессрочного» пункта: старые формы Минжилкомхоза РФ № 1-3 могли быть признаны бессрочными.
3.2 Нанимателю
- Не игнорируйте уведомления: вступившее в силу решение суда может привести к принудительному выселению через службу судебных приставов.
- Если есть дети-инвалиды или одинокие пенсионеры, подайте в суд ходатайство о предоставлении временного жилья (п. 4 ст. 96 ЖК РФ).
Часто задаваемые вопросы
Вопрос: Могут ли выселить в зимний мороз?
Ответ: Да. Постановление Пленума ВС РФ № 14 прямо отменило «мораторий на зимние выселения».
Вопрос: Нужно ли выселять, если квартира приватизирована?
Ответ: Если наниматель приватизировал жильё, он становится собственником и договор найма прекращается автоматически (ст. 217, 292 ГК РФ). Выселение не требуется.
Статья 622 ГК РФ, это «точка невозврата» для договора найма жилого помещения. Правильное использование сроков, форм уведомлений и судебных процедур позволяет минимизировать конфликты и ускорить выселение. Не забывайте: при любых спорах лучше заранее проконсультироваться с жилищным юристом или воспользоваться бесплатной горячей линией Минстроя РФ (###-###-####).