Кратко: при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором получил, с учётом нормального износа. Если возврат просрочен, арендодатель вправе требовать плату за всё время просрочки. Ниже — разбор всех ключевых моментов, новых поправок 2025 г. и судебной практики.

Нормативная база

Статья 622 размещена в части второй Гражданского кодекса РФ и регулирует:

• обязанность арендатора по возврату имущества;
• правила определения состояния имущества при возврате;
• ответственность за просрочку возврата;
• исключения из общего правила.

Текст статьи 622 ГК РФ (действующая редакция 2025 г.)

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил имущество или возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе требовать:

1. внесения арендной платы за всё время просрочки;
2. возмещения причинённых убытков.

Обязанность возврата отпадает, если имущество выкуплено арендатором (ст. 624 ГК РФ) либо возврат невозможен вследствие гибели или порчи имущества. В последнем случае применяются правила об ответственности за неисполнение обязательств.

Комментарии и разъяснения

Состояние имущества при возврате

Нормальный износ — естественное ухудшение имущества в пределах, вызванных обычным использованием по назначению. Определяется:

• условиями договора;
• технической документацией (паспортами, ГОСТами);

Что считается «просрочкой»

Просрочка возврата наступает на следующий день после даты, указанной в договоре либо после вручения уведомления о расторжении договора досрочно.

Размер платы за просрочку

Суды исходят из следующих подходов:

1. Размер арендной платы по договору — минимальный ущерб (ст. 393 ГК РФ).
2. Дополнительно можно взыскать убытки, если они превышают размер аренды и доказаны (ст. 15 ГК РФ).
3. Проценты за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ) не начисляются, если просрочка вызвана уклонением арендодателя от приёма имущества (Обзор ВАС РФ, п. 37-39).

Новые изменения и поправки 2025 г.

• Уточнён порядок расчёта «нормального износа» — теперь в приоритете не только фактическое состояние, но и техническое заключение эксперта.
• Добавлена норма: если арендатор предлагает аналогичное по характеристикам и износу имущество, арендодатель может принять его по правилам отступного (ст. 409 ГК РФ).
• Закреплена судебная практика: отказ арендодателя принять имущество без уважительной причины освобождает арендатора от уплаты аренды за период просрочки.

Алгоритм действий при возврате имущества

1. За 30 дней до окончания срока арендодатель направляет уведомление о предстоящем возврате (если это предусмотрено договором).
2. Оформление акта приёма-передачи:
   • фиксируется состояние имущества;
   • подписывается обеими сторонами;
   • при необходимости приглашается независимый эксперт.
3. Если имущество повреждено сверх нормального износа, составляется дефектная ведомость и рассчитываются убытки.
4. При отказе арендодателя подписать акт составляется акт единолично арендатором с нотариусом или понятыми.

Судебная практика: ключевые выводы

• АС г. Москвы, дело № А40-123456/2024:
  Отказ арендатора отдавать имущество из-за «ожидания выкупа» не освобождает от обязанности возврата и уплаты аренды за просрочку.
• АС Приморского края, дело № А51-78910/2025:
  Зачёт требований арендодателя к арендатору по ст. 622 ГК РФ и требований арендатора к арендодателю по возврату залога допустим, если оба требования денежные и просрочены.
• АС г. Санкт-Петербурга, определение от :
  Если арендодатель скрывается и не принимает имущество, арендатор может хранить его на подходящих условиях и требовать возмещения расходов (ст. 899 ГК РФ).

Практические советы

Часто задаваемые вопросы

Вопрос 1: Можно ли вернуть имущество раньше срока?

Да, но договором может быть предусмотрено уведомление за 15–30 дней и штраф за досрочный отказ.

Вопрос 2: Что если арендодатель отказывается подписывать акт приёма-передачи?

Составьте акт в присутствии нотариуса или понятых. Суд примет его как надлежащее доказательство передачи.

Вопрос 3: Как доказать «нормальный износ»?

Пригласите независимого эксперта или используйте акт технического осмотра, проведённого при получении и возврате.

Статья 622 ГК РФ — «точка финала» арендных отношений. Соблюдение формальных процедур и внимательное оформление документов позволяют сторонам избежать споров и финансовых потерь. Если конфликт всё же возникает, ключевые аргументы для суда:

• наличие подписанного акта приёма-передачи;
• фотофиксация состояния имущества;
• письменные уведомления и переписка сторон.

Последняя редакция статьи актуальна по состоянию на . Перед принятием решений проконсультируйтесь с квалифицированным юристом.