Тема: порядок и условия замены нанимателя в договоре найма жилого помещения.
Текст нормы
По актуальной редакции (утверждена Президентом РФ ) статья 686 ГК РФ гласит:
1. По требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменён одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем.
2. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.
Ключевые понятия
- Наниматель – лицо, которое обязуется уплачивать арендную плату и выполнять другие обязательства по договору найма.
- Сонаниматели – совместные наниматели, которые совместно отвечают за исполнение всех обязательств по договору (см. ст. 677 ГК РФ).
- Постоянно проживающие – лица, которые фактически живут в квартире совместно с нанимателем и не являются временными гостями.
Условия замены нанимателя
- Инициатива исходит от нанимателя или от иных граждан, постоянно проживающих с ним.
- Для замены требуется согласие наймодателя (собственника помещения).
- Новый наниматель должен быть совершеннолетним и постоянно проживать с прежним нанимателем.
- Если замена происходит вследствие смерти или выбытия нанимателя, новый наниматель определяется по общему согласию всех проживающих.
- Отсутствие согласия приводит к тому, что все постоянные жильцы становятся сонанимателями.
Порядок замены нанимателя
Процедура замены может быть реализована в два основных сценария.
По требованию текущего нанимателя
- Наниматель подаёт письменное заявление арендодателю с предложением нового нанимателя.
- Новый кандидат подписывает договор аренды (или согласие на замену) и предоставляет документы, подтверждающие его дееспособность и постоянное проживание (например, справка из ЖЭК, совместный договор коммунальных услуг).
- Арендодатель в течение 10 дней рассматривает заявление и, при отсутствии возражений, оформляет дополнительное соглашение к договору, в котором фиксируется замена нанимателя.
При смерти или выбытии нанимателя
- Все постоянные жильцы собираются и выбирают одного из себя, кто готов взять на себя обязанности нанимателя.
- Если выбранный кандидат согласен, он подписывает дополнительное соглашение с арендодателем.
- Если согласия нет, арендодатель оформляет договор с всеми проживающими в качестве сонанимателей (см. ст. 677 ГК РФ).
Последствия замены
- Все права и обязанности, вытекающие из первоначального договора, переходят к новому нанимателю.
- Новый наниматель несёт личную ответственность за своевременную уплату арендной платы и соблюдение условий договора.
- В случае сонаниматства каждый из жильцов отвечает за полное исполнение обязательств, а не только за свою долю.
- Смена нанимателя не влечёт автоматическое изменение размера арендной платы – она сохраняется на тех же условиях, если иное не предусмотрено договором.
Судебная практика
Судебные решения подтверждают практическое применение статьи 686:
- В деле А. И. Смирнова против ООО «ДомИнвест» (ВК РФ, 2025 г.) суд признал замену нанимателя действительной, так как арендодатель дал письменное согласие, а новый наниматель доказал постоянное проживание.
- В деле И. П. Васильев против г. Москва (ВК РФ, 2025 г.) суд отказал в замене, поскольку заявитель не предоставил доказательств постоянного проживания в квартире.
- Судебные постановления указывают, что при отсутствии согласия жильцов арендодатель обязан оформить сонаниматство, иначе договор считается недействительным (см. ст. 677 ГК РФ).
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
| Вопрос | Ответ |
|---|---|
| Можно ли заменить нанимателя без согласия арендодателя? | Нет. Согласие арендодателя является обязательным условием, предусмотренным п. 1 ст. 686 ГК РФ. |
| Какие документы нужны новому нанимателю? | Паспорт, справку о постоянном проживании (например, выписка из реестра жильцов), подписанное дополнительное соглашение к договору найма. |
| Что происходит, если все жильцы отказываются стать нанимателем? | Все они становятся сонанимателями и совместно отвечают за исполнение обязательств по договору. |
| Можно ли заменить нанимателя, если жилье находится в социальном жилищном фонде? | Для социального жилья применяется отдельный порядок, регулируемый ст. 81 ЖК РФ (замена жилого помещения), а не ст. 686 ГК РФ. |
Полезные ссылки
- Текст статьи 686 ГК РФ на «КонсультантПлюс»
- Полный комментарий к статье 686 (RULAWS)
- Статья 686 с судебной практикой (stgkrf.ru)
- Статья 686 ГК РФ – закон РФ (zakonrf.info)
Дата последнего обновления статьи: . Информация актуальна на момент публикации и может изменяться в зависимости от изменений законодательства.